Wohnung als Kapitalanlage kaufen: Darauf musst du achten

Worum es geht

Eine Wohnung als Kapitalanlage kaufst du für viele Jahre. Fehler beim Kauf lassen sich danach kaum noch korrigieren. Deshalb lohnt es sich, jedes Angebot vorher an fünf Punkten zu prüfen.

Wir gehen sie der Reihe nach durch: die Lage, das Haus und die Eigentümergemeinschaft, die Rechnung nach Steuer, die Frage, wer sich um die Wohnung kümmert, und den Kaufpreis im Verhältnis zur Miete. Beim letzten Punkt passiert der teuerste Fehler, und den kannst du nach dem Kauf nicht mehr korrigieren.

Punkt 1Die Lage: Wer will hier in zehn Jahren wohnen?

Bei der Lage geht es um eine Frage: Wer will hier in zehn Jahren noch wohnen? Drei Dinge helfen dir bei der Antwort.

Gibt es Arbeitgeber in der Nähe? Wo Arbeit ist, ziehen Menschen hin. Wächst die Einwohnerzahl, oder schrumpft die Stadt? Und wie viele Wohnungen stehen leer? Wenig Leerstand heißt, dass du schnell einen Mieter findest.

Eine Küche oder ein Bad kannst du später austauschen. Die Lage nicht.

Punkt 2Mit der Wohnung kaufst du ein Stück vom Haus

Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, kaufst du nicht nur deine vier Wände. Deine Wohnung gehört dir allein, die kannst du vermieten, wie du willst.

Dach, Fassade, Treppenhaus und auch die Heizung gehören dagegen allen Eigentümern gemeinsam. Zusammen bilden sie die Eigentümergemeinschaft. Sie entscheidet, was im Haus gemacht wird, und sie zahlt es auch gemeinsam. Deshalb schaust du dir das Haus genauso genau an wie die Wohnung.

Rücklage und Protokolle: Was im Haus auf dich zukommt

Für Reparaturen spart die Eigentümergemeinschaft eine Rücklage an, die Erhaltungsrücklage. Ist sie fast leer, ist das das erste Warnsignal.

Dann schaust du in die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Steht dort, dass bald das Dach oder die Heizung saniert werden muss? Kommt beides zusammen, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage. Dieses Geld zahlt jeder Eigentümer zusätzlich zum Hausgeld, also auch du.

Lass dir deshalb vor dem Kauf zeigen, wie hoch die Rücklage ist, und lies die Protokolle der letzten Jahre.

Punkt 3Die Rechnung nach Steuer: Was legst du jeden Monat dazu?

Viele schauen beim Kauf nur auf Miete und Rate. Entscheidend ist aber, was jeden Monat unterm Strich fehlt, und zwar nach Steuer.

Im Beispiel aus dem Artikel zum Gehalt liegen die Ausgaben bei 783 € im Monat: 713 € Rate an die Bank und 70 € Hausgeld, das du nicht auf den Mieter umlegen kannst. Dem stehen 580 € Einnahmen gegenüber: 510 € Miete und rund 70 € Steuererstattung vom Finanzamt.

Die Lücke dazwischen, rund 200 €, legst du jeden Monat selbst dazu. Diese Zahl muss in dein Budget passen. Weißt du, was das bei dir wäre?

Punkt 4Wer kümmert sich um die Wohnung?

Stell dir vor: Samstagabend, du sitzt mit Freunden auf dem Sofa, das Spiel läuft, es steht 1 zu 1. Dann klingelt dein Handy. Dein Mieter. Die Heizung ist ausgefallen, und draußen sind es zwei Grad.

Willst du dich jetzt selbst darum kümmern? Am Wochenende einen Handwerker finden, den Mieter beruhigen und hinterher die Rechnung klären? Genau davor haben viele Respekt, wenn sie über eine vermietete Wohnung nachdenken.

Die Mietverwaltung übernimmt

Das muss aber nicht so laufen. Wenn du es von Anfang an richtig aufsetzt, hast du eine professionelle Mietverwaltung. Der Mieter meldet den Schaden dann nicht bei dir, sondern bei der Verwaltung. Die hat feste Handwerker an der Hand und beauftragt sie direkt. Der Handwerker kommt und repariert die Heizung, und du siehst am Ende nur die Abrechnung.

Wichtig: Die Hausverwaltung der Eigentümergemeinschaft kümmert sich nur um das Gemeinschaftseigentum, also um Dach, Treppenhaus und Fassade. Für deine Wohnung und deinen Mieter brauchst du eine eigene Mietverwaltung, auch Sondereigentumsverwaltung genannt. Kläre vor dem Kauf, wer das übernimmt und was es im Monat kostet.

Punkt 5Der Preis: Wie viele Jahre Miete kostet die Wohnung?

Jetzt der wichtigste Punkt: der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete. Die Frage dahinter ist einfach: Wie viele Jahre Miete stecken im Kaufpreis?

Die Wohnung im Beispiel bringt 510 € im Monat, also 6.120 € im Jahr. Kostet sie 145.000 €, steckt darin die Miete von rund 24 Jahren. Kostet dieselbe Wohnung 175.000 €, sind es rund 29 Jahre, also 5 Jahre mehr bei gleicher Miete. Diese Zahl heißt Kaufpreisfaktor.

Liegt die Miete heute unter dem, was in der Gegend üblich ist, kann das ein Vorteil sein, weil du sie später anheben kannst. Rechne trotzdem zuerst mit der Miete, die heute wirklich fließt.

Ist der Faktor zu hoch?

Ob ein Faktor von 29 viel oder wenig ist, lässt sich nicht pauschal sagen. Vergleichen kannst du ihn nur mit Wohnungen in gleicher Lage, in gleichem Zustand und mit ähnlichem Baujahr.

Steht bei einer Wohnung eine Sanierung an, muss der Faktor niedriger sein, denn das Geld für Dach, Fenster oder Heizung kommt noch obendrauf. Ist die Wohnung neu oder frisch saniert, darf der Faktor höher sein. Dann musst du in den nächsten Jahren kaum etwas investieren.

Vergleichswerte für deine Stadt findest du im Immobilienmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses. Und eine Wohnung, die im Vergleich zu teuer ist, holst du über die Miete nicht wieder rein.

Was du davon hast, wenn alle fünf Punkte passen

Passen alle fünf Punkte, hast du eine Wohnung, die über die Jahre für dich arbeitet. Dafür gibt es drei Gründe.

Erstens der Hebel: Mit wenig eigenem Geld kaufst du einen großen Wert. Den Rest finanziert die Bank, und der Mieter zahlt einen großen Teil davon. Zweitens der Schutz vor Inflation: Steigen die Preise, steigen meist auch die Mieten und der Wert der Wohnung, während Geld auf dem Konto an Kaufkraft verliert.

Und drittens, das unterschätzen viele: Die Wohnung zwingt dich zum Sparen. Die Rate läuft jeden Monat, du kannst sie nicht einfach pausieren wie einen Sparplan. Und alles, was du tilgst, gehört dir.

Die fünf Punkte auf einen Blick

Zum Schluss noch einmal alle fünf Punkte, jeweils mit dem, worauf es ankommt.