Welche Wohnungsgröße eignet sich als Kapitalanlage?

Worum es geht

Wer seine erste Wohnung als Kapitalanlage kauft, steht fast immer vor derselben Frage: Lieber eine Einzimmerwohnung, eine Zweizimmerwohnung oder gleich drei Zimmer? Auf dem Papier bringt die Einzimmerwohnung meist mehr Rendite. Das ist aber noch nicht die ganze Rechnung.

Wir gehen das in drei Schritten durch: Zuerst die Einzimmerwohnung, also wer sie mietet und was sie an Miete bringt. Dann die Dreizimmerwohnung und wie lange die Mieter dort bleiben. Und am Ende rechnen wir beide an einem Beispiel durch, mit allen Kosten und mit der Steuer.

Teil 1Immer mehr Menschen leben allein

Gut vier von zehn Haushalten in Deutschland bestehen heute aus nur einer Person. Das ist inzwischen der häufigste Haushaltstyp. 2004 waren es noch 36,5 %, 2024 schon 41,6 %.

Und der Trend hält an: Laut der Vorausberechnung des Statistischen Bundesamts werden es bis 2040 über 45 %. Für Einzimmerwohnungen gibt es also immer mehr Mieter.

Wer eine Einzimmerwohnung mietet

Und es sind nicht nur Singles. Für eine Einzimmerwohnung kommen sehr viele Leute in Frage: Studenten, Azubis, Pendler, die unter der Woche in der Stadt wohnen, und Senioren, denen die alte Wohnung zu groß geworden ist.

Dazu kommen alle, die gerade nicht so viel Geld haben. Eine Einzimmerwohnung hat auch eine niedrige Miete. Der Kreis der möglichen Mieter ist deshalb sehr groß, und eine Einzimmerwohnung lässt sich fast immer vermieten.

Mehr Miete pro Quadratmeter

Dazu kommt ein zweiter Vorteil, und den siehst du an der Miete. Das Statistische Bundesamt hat dafür alle Mietwohnungen in Deutschland ausgewertet: Wohnungen unter 60 Quadratmetern bringen im Schnitt 8,01 € Kaltmiete pro Quadratmeter, größere Wohnungen 6,93 €. Das sind rund 16 % mehr.

Das sind laufende Mieten aus dem Zensus. Bei neuen Mietverträgen liegen beide Werte heute höher, der Abstand bleibt aber. Bis hierhin sieht es so aus, als wäre die Einzimmerwohnung klar vorne. Nur: Ihre Mieter bleiben oft nicht besonders lange.

Teil 2In der Dreizimmerwohnung bleiben die Mieter länger

Hier hat die Dreizimmerwohnung ihren großen Vorteil. Eine gute Auswertung dazu gibt es aus Zürich, dort wurde für jede Wohnungsgröße gemessen, wie lange die Leute bleiben. Bei Einzimmerwohnungen haben die Mieter, die ausziehen, im Mittel nur 1¾ Jahre dort gewohnt. Über zehn Jahre sind das grob fünf Mieterwechsel.

Bei Dreizimmerwohnungen sind es rund 3¼ Jahre, also etwa drei Wechsel in zehn Jahren. Das liegt an den Lebensphasen: Die Einzimmerwohnung ist oft eine Zwischenstation. In die Dreizimmerwohnung ziehen Paare und Familien, die sich dort auf Jahre einrichten.

Was wir bis hier festhalten

Die Einzimmerwohnung hat sehr viele mögliche Mieter und bringt pro Quadratmeter mehr Miete. In der Dreizimmerwohnung wohnen eher Paare und Familien, und die bleiben deutlich länger.

Beide haben also einen echten Vorteil. Die eigentliche Frage ist: Was heißt das in Euro?

Teil 3Zwei Wohnungen im Vergleich

Das rechnen wir jetzt an einem Beispiel durch, mit Durchschnittswerten für Deutschland. Die erste ist eine Einzimmerwohnung mit 32 Quadratmetern für 93.100 €. Einzimmerwohnungen kosten pro Quadratmeter meist etwas mehr, deshalb ist hier 10 % auf den Durchschnittspreis aufgeschlagen. Sie bringt 352 € Kaltmiete im Monat, das sind 4,5 % Mietrendite.

Die zweite ist eine Dreizimmerwohnung mit 70 Quadratmetern für 185.200 €, mit 665 € Kaltmiete. Das sind 4,3 % Mietrendite. Auf dem Papier liegt die Einzimmerwohnung also vorne. Die Frage ist, ob das so bleibt, wenn man alles mitrechnet.

Und die vielen Mieterwechsel?

Viele denken an dieser Stelle: Bei der Einzimmerwohnung muss ich doch ständig neue Mieter suchen. Das stimmt so nicht, zumindest nicht, wenn die Vermietung von Anfang an richtig aufgesetzt ist.

Der Mieter kündigt bei der Mietverwaltung, nicht bei dir. Die Verwaltung schaltet die Anzeige, macht die Besichtigungen und prüft die Bewerber. Der neue Mieter unterschreibt und zieht ein, und du bekommst am Ende die Abrechnung. Kostenlos ist so ein Wechsel aber nicht.

Was dich ein Mieterwechsel kostet

Zwei Dinge kosten bei einem Wechsel Geld. Erstens die Neuvermietung selbst: Inserat, Besichtigungen, Bewerber prüfen und die Übergabe. Verwaltungen rechnen das unterschiedlich ab, manche über eine Pauschale, manche über die monatliche Gebühr. Bisher waren oft sogar zwei Kaltmieten üblich, hier ist vorsichtig eine Kaltmiete angesetzt.

Zweitens muss vor dem Einzug manchmal gestrichen werden, aber nicht jedes Mal. Angenommen ist, dass das bei jedem zweiten Wechsel nötig ist. Ein Maler kostet rund 24 € pro Quadratmeter, im Schnitt sind das 400 € pro Wechsel bei der Einzimmer- und 850 € bei der Dreizimmerwohnung.

Auf den Monat umgelegt sind das bei der Einzimmerwohnung 36 €, also 10 % der Miete. Bei der Dreizimmerwohnung sind es 39 €, aber nur 6 % der Miete.

Was du dazulegst und was entsteht

Jetzt kommt alles zusammen: Kreditrate, Verwaltung, Rücklage und Mieterwechsel auf der einen Seite, Miete und Steuererstattung auf der anderen. Der Kaufpreis ist komplett finanziert, mit 4 % Zins und 1,5 % Tilgung. Bei einem Steuersatz von 42 % kommt jeden Monat ein Teil vom Finanzamt zurück. Was dann noch fehlt, legst du selbst dazu.

Bei der Einzimmerwohnung sind das 125 € im Monat. Dafür entstehen jeden Monat 274 € Vermögen: 119 € Tilgung und 155 € Wertzuwachs, wenn der Wert um 2 % im Jahr steigt. Bei der Dreizimmerwohnung legst du 226 € dazu, und es entstehen 545 € Vermögen: 236 € Tilgung und 309 € Wertzuwachs.

Wie viel Vermögen aus jedem Euro wird

Das ist der wichtigste Vergleich: Wie viel Vermögen wird aus jedem Euro, den du selbst dazulegst? Bei der Einzimmerwohnung sind es 2,19 €, bei der Dreizimmerwohnung 2,41 €.

Pro Euro liegt also die Dreizimmerwohnung vorne, obwohl die Einzimmerwohnung auf dem Papier die höhere Rendite hatte. Das liegt an drei Dingen: Sie kostet pro Quadratmeter mehr, die Verwaltung ist pro Quadratmeter teurer, und die Mieter wechseln häufiger.

Welche Größe eignet sich jetzt als Kapitalanlage?

Die Einzimmerwohnung lässt sich am leichtesten vermieten, weil sie so viele mögliche Mieter hat. Der Kredit ist klein, im Beispiel legst du 125 € im Monat dazu. Die Dreizimmerwohnung macht aus jedem Euro mehr Vermögen, und die Mieter bleiben länger.

Profitabler ist also die Dreizimmerwohnung. Aber der Kredit ist doppelt so groß, und dafür muss deine Bonität reichen. Reicht sie nicht, ist die Einzimmerwohnung der leichtere Einstieg. Die Zweizimmerwohnung liegt bei allem dazwischen.