Anlagewohnung kaufen: So viel Gehalt brauchst du

Worum es geht

Manche warten jahrelang mit dem Kauf einer Anlagewohnung, weil sie glauben, sie verdienen zu wenig. Dabei passen ihre Zahlen längst. Andere kaufen, obwohl die Rate nicht zu ihrem Leben passt. Beide schauen auf ihr Brutto, und darauf kommt es kaum an.

Am Ende dieses Artikels weißt du, wo die Grenze liegt, worauf die Bank schaut und wie viel Vermögen dabei jeden Monat entsteht.

Teil 1Was die Bank von deinem Gehalt sehen will

Die Bank macht eine Haushaltsrechnung. Sie will wissen, was dir jeden Monat übrig bleibt, wenn alle Ausgaben bezahlt sind.

Für deine Lebenshaltung setzt sie einen festen Betrag an, egal wie sparsam du wirklich lebst. Bei einem Single sind das je nach Bank rund 600 bis 800 € im Monat. Deine eigene Miete und laufende Kredite gehen komplett ab. Und von der Miete der neuen Wohnung rechnet sie oft nur rund 75 % an, der Rest ist ein Puffer für Leerstand und Kosten.

So sieht die Bank Max

Nehmen wir Max. Er ist angestellt, verdient 2.500 € netto und wohnt für 750 € warm zur Miete. Er möchte eine vermietete Wohnung für 145.000 € kaufen, die 510 € Kaltmiete bringt. Den Kaufpreis finanziert er mit 4,4 % Zins und 1,5 % Tilgung. Das ergibt eine Rate von 713 € im Monat.

Nach allen Abzügen bleiben Max rund 620 € im Monat übrig. Damit geht die Bank mit.

Rechne kurz für dich mit: Wie viel bleibt bei dir im Monat übrig, wenn Miete, Fixkosten und Lebenshaltung bezahlt sind?

Ganz ohne Eigenkapital wird es schwer

Max zahlt die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld, also Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Bei ihm sind das rund 10.150 €. Den Kaufpreis finanziert die Bank.

Komplett ohne Eigenkapital zu kaufen, ist heute deutlich schwieriger geworden. Das geht teilweise noch, aber die Banken prüfen dann besonders genau. Die besten Chancen hast du mit einer sehr guten Bonität, einem überdurchschnittlichen Einkommen und wenn du mindestens die Kaufnebenkosten selbst zahlst.

Wir halten fest: Die Bank schaut auf das, was nach allen Ausgaben übrig bleibt. Bei Max sind das rund 620 € im Monat. Bleibt die Frage: Was kostet ihn die Wohnung jeden Monat wirklich?

Teil 2Was dich die Wohnung im Monat kostet

Für das Finanzamt sieht Max' Wohnung ganz anders aus als für die Bank. Auf dem Papier macht sie Verlust.

Von den 6.120 € Miete im Jahr darf Max die Zinsen abziehen, die Abschreibung auf das Gebäude und die Kosten für die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft. Die Tilgung darf er nicht abziehen, sie zählt als sein eigenes Vermögen. Auch das Geld, das in die Rücklage der Eigentümergemeinschaft fließt, zählt erst, wenn davon wirklich etwas repariert wird.

Unterm Strich bleibt ein steuerlicher Verlust von 2.903 € im Jahr. Den darf Max mit seinem Gehalt verrechnen.

Was das Finanzamt zurückzahlt

Der Verlust senkt Max' zu versteuerndes Einkommen, er zahlt weniger Lohnsteuer. Bei seinem Steuersatz von rund 29 % sind das etwa 70 € im Monat.

Wer mit der gleichen Wohnung den Spitzensteuersatz von 42 % zahlt, bekommt rund 102 € im Monat zurück. Ledige zahlen den Spitzensteuersatz 2026 ab 69.879 € zu versteuerndem Einkommen. Je mehr du verdienst, desto mehr trägt das Finanzamt also mit.

Was Max jeden Monat dazulegt

Jetzt alles zusammen, so wie es auf Max' Konto ankommt. Vom Mieter kommen 510 €, an die Bank gehen 713 €. Dazu kommen 70 € Hausgeld, die Max nicht auf den Mieter umlegen kann, also Verwaltung und Rücklage. Und vom Finanzamt kommen 70 € zurück.

Unterm Strich legt Max jeden Monat 203 € dazu. Bei 2.500 € netto sind das rund 8 % seines Einkommens.

Wir halten fest: Nach Miete und Steuererstattung legt Max rund 200 € im Monat dazu. Das klingt erst mal nach Kosten. Aber wie viel davon landet am Ende bei ihm?

Teil 3Wie viel Vermögen dabei entsteht

In Max' Rate steckt die Tilgung, im ersten Jahr im Schnitt rund 185 € im Monat. Damit zahlt er seinen Kredit ab, und dieser Teil bleibt ihm. Von seinen 203 € fließt also fast alles in seine eigene Wohnung.

Dazu kommt etwas, das in der Rechnung bisher fehlt: Die Wohnung gewinnt an Wert. Und zwar die ganze Wohnung mit 145.000 €, nicht nur der Teil, den Max selbst bezahlt. Steigt der Wert nur mit der Inflation, also um 2 % im Jahr, sind das rund 242 € im Monat.

Zusammen wächst Max' Vermögen um rund 427 € im Monat. Und die Tilgung steigt jedes Jahr weiter, weil mit jeder Rate weniger Zinsen anfallen.

Die AntwortAb welchem Gehalt sich eine Anlagewohnung lohnt

Es gibt eine feste Grenze, unter der es fast immer schwierig wird. Aus meiner Erfahrung kann eine Anlagewohnung ab etwa 2.500 € netto aufgehen, wenn drei Dinge zusammenpassen: Die Haushaltsrechnung der Bank geht auf. Die Steuer senkt deine Zuzahlung spürbar. Und das, was du im Monat dazulegst, passt in dein Budget.

Das gilt für Singles. Für Paare und Familien liegt die Grenze beim Haushaltsnetto höher, weil die Bank für jede weitere Person mehr Lebenshaltung ansetzt.

Und wenn du weniger verdienst?

Dann ist die Wohnung nicht automatisch vom Tisch. Es gibt drei Stellschrauben. Eine kleinere Wohnung senkt die Rate, und die Bank geht leichter mit. Mehr Eigenkapital macht den Kredit kleiner. Oder du baust erst Rücklagen auf und steigst dann mit einem sicheren Puffer ein.

FazitDie Antwort in drei Sätzen

Die Bank schaut auf das, was nach allen Ausgaben übrig bleibt, nicht auf dein Brutto.

Was du im Monat dazulegst, fließt größtenteils in dein eigenes Vermögen, und dazu kommt der Wertzuwachs der Wohnung.

Ab etwa 2.500 € netto kann es aufgehen, wenn die Zuzahlung zu dir passt.