Mehr Netto vom Brutto mit Immobilie: So geht’s (mit Rechnung)
Wie kannst du mit einer vermieteten Wohnung dein Nettogehalt steigern? Wir gehen eine Lohnabrechnung Zeile für Zeile durch und rechnen aus, wann das Geld ankommt und was die Wohnung am Ende wirklich bringt.
Lieber schauen statt lesen? Hier ist alles als Video.
Worum es geht
Bei einem guten Gehalt geht ein großer Teil ans Finanzamt, bevor das Geld auf deinem Konto ankommt. Eine vermietete Wohnung kann daran etwas ändern, und zwar direkt auf der Lohnabrechnung.
Wir rechnen das an einem Beispiel durch: Max, angestellt, ledig, Steuerklasse 1, 6.000 € brutto im Monat. In vier Schritten: die Lohnabrechnung, wie das Finanzamt die Wohnung sieht, wann das Geld ankommt und was die Wohnung Max am Ende bringt.
Teil 1Was von 6.000 € brutto ankommt
Auf der Lohnabrechnung von Max steht oben sein Bruttolohn: 6.000 €. Davon geht als Erstes die Lohnsteuer ab, bei ihm 1.074,33 € im Monat. Dazu kommen die Sozialabgaben für Rente, Arbeitslosen-, Kranken- und Pflegeversicherung, zusammen 1.284,09 €.
Auf seinem Konto landen 3.641,58 €. Fast 40 % vom Brutto gehen also ab, bevor das Gehalt ankommt. An den Sozialabgaben kann Max wenig ändern. An der Lohnsteuer schon.
Was von 6.000 € brutto bei Max ankommt
„Ich verdiene 6.000 €, aber auf dem Konto kommen nur rund 3.600 € an.“
Fast 40 % vom Brutto gehen ab, bevor das Gehalt auf dem Konto ist.
Dein Steuersatz auf den letzten Euro
Warum ist die Lohnsteuer so hoch? Weil Max mit seinem Gehalt weit oben im Steuertarif liegt. Bekäme er einen Euro mehr Gehalt, gingen davon rund 37 Cent an die Lohnsteuer. Das ist sein Steuersatz auf den letzten Euro.
Das funktioniert auch umgekehrt: Jeder Euro, den Max weniger versteuern muss, spart ihm rund 37 Cent Steuer. Je höher dein Gehalt, desto höher ist dieser Satz. Und genau da setzt eine vermietete Wohnung an.
Max’ Steuersatz auf den letzten Euro
Bekommt Max 1 € mehr Gehalt brutto …
Was dein zu versteuerndes Einkommen senkt, senkt auch deine Steuer.
Teil 2So sieht das Finanzamt die vermietete Wohnung
Max kauft eine Bestandswohnung für 145.000 €, voll finanziert zu 4,4 % Zins, und vermietet sie für 510 € im Monat. Für das Finanzamt zählen im ersten Jahr 6.336 € Zinsen, 360 € Verwaltung und 2.327 € Abschreibung. Zusammen sind das 9.023 € Kosten.
Dem stehen 6.120 € Miete im Jahr gegenüber. Die Kosten sind höher als die Miete, die Differenz von 2.903 € ist ein steuerlicher Verlust. Den darf Max mit seinem Gehalt verrechnen: Er versteuert 2.903 € weniger. Die Tilgung zählt übrigens nicht zu den Kosten, mit ihr zahlt Max seinen Kredit ab.
Die Wohnung in der Steuererklärung
- Zinsen6.336 €
- Abschreibung2.327 €
- Verwaltung360 €
Max versteuert 2.903 € weniger von seinem Gehalt.
Was ist eine Abschreibung?
Abschreibung, kurz AfA, heißt eigentlich Absetzung für Abnutzung. Das Finanzamt geht davon aus, dass ein Gebäude mit der Zeit an Wert verliert. Diesen Wertverlust darfst du jedes Jahr als Kosten ansetzen, bei den meisten Bestandswohnungen 2 % des Gebäudewerts.
Der Unterschied zu den anderen Kosten: Die Zinsen zahlt Max an die Bank, die Verwaltung an die Hausverwaltung. Die Abschreibung zahlt er an niemanden. Sie steht nur in der Steuererklärung und senkt trotzdem seine Steuer. Bei Max sind rund 80 % des Verlusts Abschreibung.
Was ist eine Abschreibung?
Kurz erklärtLaut Finanzamt verliert das Gebäude jedes Jahr an Wert. Diesen Wertverlust darfst du als Kosten ansetzen, als rein rechnerischen Posten ohne Zahlung.
Rund 80 % des Verlusts sind Abschreibung, und die zahlt Max an niemanden.
Teil 3Im Kaufjahr: Geld zurück mit der Steuererklärung
Im Jahr, in dem Max die Wohnung kauft, ändert sich auf seiner Lohnabrechnung erst einmal nichts. Er zahlt das ganze Jahr die volle Lohnsteuer.
Das Geld kommt zurück, wenn er im Jahr danach seine Steuererklärung macht: 2.903 € Verlust mal rund 37 % sind etwa 1.070 €. Das gilt, wenn Max die Wohnung zum 1. Januar kauft. Kauft er erst im Juli, zählen Zinsen, Abschreibung und Miete nur ab dem Monat der Übergabe, und die Erstattung im Kaufjahr fällt entsprechend kleiner aus.
So kommt das Geld im Kaufjahr zurück
Jeden Monat die volle Lohnsteuer
2.903 € Verlust × 37 % ≈ 1.070 €
Im ersten Jahr kommt das Geld erst mit der Steuererklärung.
Ab dem Jahr danach: der Freibetrag
Ab dem zweiten Jahr muss Max nicht mehr auf die Steuererklärung warten. Er stellt beim Finanzamt einen Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung und gibt dort den erwarteten Verlust aus der Wohnung an. Das Finanzamt trägt einen Freibetrag ein, und sein Arbeitgeber bekommt ihn automatisch mitgeteilt.
Im zweiten Jahr macht die Wohnung 2.803 € Verlust, weil die Zinsen etwas sinken. Verteilt auf zwölf Monate sind das 233,58 €. Um diesen Betrag senkt der Arbeitgeber jeden Monat das Gehalt, auf das er die Lohnsteuer berechnet. Max wird so besteuert, als hätte er 5.766,42 € verdient. Ausgezahlt wird weiter sein volles Gehalt, nur mit weniger Lohnsteuer. Das ist ein bisschen wie ein Rabatt direkt an der Kasse, statt den Kassenbon ein Jahr lang aufzuheben.
So funktioniert der Freibetrag
- Maxstellt den Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung
- Finanzamtträgt einen Freibetrag ein
- Arbeitgeberzieht weniger Lohnsteuer ab
- Lohnabrechnungmehr Netto jeden Monat
Max versteuert 233,58 € weniger im Monat
Der Freibetrag holt die Erstattung in die monatliche Abrechnung.
Die Lohnabrechnung vorher und nachher
Mit Freibetrag bleiben Brutto und Sozialabgaben gleich. Die Lohnsteuer sinkt von 1.074,33 € auf 988,25 €, das Netto steigt von 3.641,58 € auf 3.727,66 €.
Das sind 86 € mehr netto, jeden Monat, direkt mit dem Gehalt. Aufs Jahr gerechnet ist das ungefähr so viel, wie Max sonst erst mit der Steuererklärung zurückbekommen hätte.
Die Lohnabrechnung von Max, vorher und nachher
Mit Freibetrag hat Max jeden Monat 86 € mehr netto.
So beantragst du den Freibetrag
Den Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung stellst du beim Finanzamt, zum Beispiel über ELSTER. Das geht schon im Kaufjahr: ab dem 1. Oktober für das Jahr danach. Auf Wunsch gilt der Freibetrag bis zu zwei Jahre, danach stellst du einen neuen Antrag. Sinkt der Verlust in dieser Zeit deutlich, musst du das dem Finanzamt melden.
Der Freibetrag ist eine Schätzung. Mit Freibetrag ist die Steuererklärung Pflicht, und dort wird genau abgerechnet. War der Freibetrag zu hoch, zahlst du etwas nach, war er zu niedrig, bekommst du noch etwas zurück.
Was zum Freibetrag dazugehört
Den Antrag ab 1. Oktober stellen, auf Wunsch gilt er zwei Jahre.
Teil 4Was die Wohnung Max unterm Strich bringt
Jetzt rechnen wir alles zusammen, für das zweite Jahr. Max zahlt jeden Monat 713 € an die Bank. Dazu kommen 70 € Hausgeld, die er nicht auf den Mieter umlegen kann. Die Miete bringt 510 €. Vor Steuer legt er also 273 € im Monat dazu. Durch den Freibetrag zahlt er 86 € weniger Lohnsteuer, aus eigener Tasche bleiben rund 187 €.
Dafür tilgt er seinen Kredit um rund 193 € im Monat, und dieses Geld gehört ihm. Steigt der Wert der Wohnung nur mit der Inflation, also um 2 % im Jahr, sind das noch einmal rund 242 € im Monat. Zusammen wächst sein Vermögen um rund 435 € im Monat.
Die ganze Rechnung für Max im Monat
Für 187 € im Monat wächst Max’ Vermögen um rund 435 €.
Ist das nicht nur ein Steuertrick?
Verlust machen, nur um Steuern zu sparen, das rechnet sich doch nicht? Der Verlust entsteht vor allem auf dem Papier, durch die Abschreibung. Echtes Geld legt Max nur die rund 187 € im Monat dazu, und dafür wächst sein Vermögen.
Die Steuer macht die Wohnung für Max günstiger. Kaufen sollte er sie trotzdem nur, wenn Lage, Haus und Preis auch ohne Steuervorteil passen.
Die Wohnung muss auch ohne Steuervorteil passen.
Häufige Fragen
Wie kann ich mit einer Immobilie mein Nettogehalt erhöhen?
Mit einer vermieteten Wohnung, die steuerlich einen Verlust macht. Den verrechnet das Finanzamt mit deinem Gehalt. Lässt du dir einen Freibetrag eintragen (früher auf der Lohnsteuerkarte), zieht dein Arbeitgeber jeden Monat weniger Lohnsteuer ab, und dein Netto steigt. Im Beispiel sind es 86 € im Monat.
Was ist ein Freibetrag bei Vermietung?
Ein Betrag, um den das Finanzamt dein lohnsteuerpflichtiges Gehalt senkt. Er wird auf Antrag eingetragen, wenn du aus der Vermietung voraussichtlich einen Verlust machst (§ 39a Abs. 1 Nr. 5 EStG). Dein Arbeitgeber berechnet die Lohnsteuer dann von einem niedrigeren Betrag. Ausgezahlt wird weiter dein volles Gehalt.
Ab wann kann ich den Freibetrag für eine vermietete Wohnung beantragen?
Ein Verlust aus Vermietung wird beim Freibetrag erst ab dem Kalenderjahr nach dem Kauf berücksichtigt (§ 37 Abs. 3 EStG). Den Antrag kannst du ab dem 1. Oktober des Kaufjahres für das Folgejahr stellen. Im Kaufjahr selbst bekommst du das Geld über die Steuererklärung zurück.
Wie lange gilt der Freibetrag?
Auf Antrag bis zu zwei Kalenderjahre (§ 39a Abs. 1 Satz 3 EStG). Danach stellst du einen neuen Antrag. Sinkt der Verlust in dieser Zeit deutlich, musst du das dem Finanzamt melden.
Muss ich mit Freibetrag eine Steuererklärung abgeben?
In der Regel ja (§ 46 Abs. 2 Nr. 4 EStG). In der Steuererklärung wird genau abgerechnet: War der Freibetrag zu hoch, zahlst du etwas nach, war er zu niedrig, bekommst du noch etwas zurück.
Bekomme ich im Kaufjahr die volle Erstattung, wenn ich erst im Laufe des Jahres kaufe?
Nein. Zinsen, Abschreibung und Miete zählen erst ab dem Monat, in dem die Wohnung übergeben wird. Kaufst du im Juli, fällt die Erstattung im Kaufjahr entsprechend kleiner aus. Ab dem ersten vollen Jahr gilt die ganze Rechnung.
Wie viel Steuern spare ich mit einer vermieteten Wohnung?
Das hängt vom steuerlichen Verlust der Wohnung und von deinem Steuersatz auf den letzten Euro ab. Im Beispiel macht die Wohnung im ersten Jahr 2.903 € Verlust. Bei rund 37 % Steuersatz sind das etwa 1.070 € im Jahr.
Lohnt sich eine Immobilie nur wegen der Steuer?
Nein. Der Steuervorteil macht die Wohnung günstiger, er sollte aber nicht der Grund für den Kauf sein. Lage, Haus und Preis müssen auch ohne ihn passen. Im Beispiel zahlt Max rund 187 € im Monat selbst, sein Vermögen wächst durch Tilgung und Wertzuwachs um rund 435 €. Der Wertzuwachs ist eine Annahme von 2 % pro Jahr, keine Prognose.
Quellen und Annahmen
- Beispielperson Max: angestellt, ledig, kinderlos, Steuerklasse 1, ohne Kirchensteuer, gesetzlich versichert, 6.000 € brutto im Monat.
- Lohnsteuer: BMF-Lohnsteuerrechner 2026 (bmf-steuerrechner.de), abgerufen am 30.10.2026. Ohne Freibetrag 1.074,33 €, mit Freibetrag von 233,58 € im Monat 988,25 €.
- Sozialabgaben 2026, Arbeitnehmeranteil: Rentenversicherung 9,3 %, Arbeitslosenversicherung 1,3 %, Krankenversicherung 7,3 % plus 1,45 % Zusatzbeitrag, Pflegeversicherung 2,4 % (kinderlos). Kranken- und Pflegeversicherung bis zur Beitragsbemessungsgrenze von 5.812,50 € im Monat.
- Steuersatz auf den letzten Euro: rund 37 %, abgeleitet aus der Lohnsteuer mit und ohne Freibetrag (86,08 € ÷ 233,58 €).
- Wohnung: Bestandswohnung, Kaufpreis 145.000 €, Kaltmiete 510 € im Monat, Verwaltung 360 € im Jahr.
- Finanzierung: 145.000 € Kredit, 4,4 % Sollzins, 1,5 % anfängliche Tilgung, Rate 712,92 € im Monat. Zinsen im ersten Jahr rund 6.336 €, im zweiten rund 6.236 €.
- Abschreibung: 2 % auf den Gebäudeanteil von 75 % aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten von rund 7 % (§ 7 Abs. 4 EStG) = 2.327 € im Jahr.
- Steuerlicher Verlust: Jahr 1 rund 2.903 €, Jahr 2 rund 2.803 €. Freibetrag im Jahr 2: 2.803 € ÷ 12 = 233,58 € im Monat. Erstattung im Kaufjahr: 2.903 € × rund 37 % ≈ 1.070 €, bei Kauf zum 1. Januar.
- Freibetrag: § 39a Abs. 1 Nr. 5 EStG i. V. m. § 37 Abs. 3 EStG. Antrag ab 1. Oktober für das Folgejahr (§ 39a Abs. 2 EStG), gültig bis zu zwei Jahre (§ 39a Abs. 1 Satz 3 EStG), Pflicht zur Steuererklärung nach § 46 Abs. 2 Nr. 4 EStG.
- Monatsrechnung Jahr 2: nicht umlagefähiges Hausgeld 70 € (30 € Verwaltung, 40 € Erhaltungsrücklage, Annahme). Tilgung im Durchschnitt des zweiten Jahres rund 193 € im Monat.
- Wertzuwachs: Annahme 2 % pro Jahr auf 145.000 € (Inflationsziel der EZB), keine Prognose.
- Alle Zahlen gerundet. Steuerliche Regeln Stand 30.10.2026.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.
