Kapitalanlage als Paar: Wie viel Kredit bekommt ihr zu zweit?

Worum es geht

Ihr seid ein Paar, verdient beide gut, und euer Geld soll für euch arbeiten. Eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage liegt da nahe. Bevor ihr euch Wohnungen anschaut, kommt aber meistens eine Frage: Wie viel Kredit gibt uns die Bank eigentlich, wenn wir zusammen kaufen?

Genau darum geht es hier. Nicht um das eigene Zuhause, sondern um eine Wohnung, die ihr vermietet und die über die Jahre Vermögen aufbaut. Wir gehen in vier Schritten vor: was die Bank zählt, wie eure Haushaltsrechnung aussieht, wie viel Kredit drin ist und an welcher Stelle ihr als Paar besonders aufpassen müsst.

Teil 1Es zählt nur, wer unterschreibt

Die Bank rechnet nur mit dem Einkommen der Leute, die den Darlehensvertrag unterschreiben. Wer nicht im Vertrag steht, zählt für sie nicht, egal wie viel er verdient.

Viele fragen sich an dieser Stelle: Kann nicht einfach nur einer unterschreiben? Das geht. Dann zählt aber auch nur ein Gehalt, und die Rechnung wird deutlich enger. Unterschreibt ihr beide, zählen beide Gehälter. Dafür haftet ihr auch beide, und zwar jeder für den ganzen Kredit, nicht nur für die Hälfte.

Was die Bank vom Gehalt zählt

Vom Gehalt zählt auch nicht alles. Die Bank rechnet mit eurem festen Netto, also mit dem, was jeden Monat sicher auf dem Konto landet.

Urlaubsgeld und Weihnachtsgeld lassen viele Banken außen vor, weil sie nicht sicher jedes Jahr kommen. Stehen Sonderzahlungen fest im Arbeitsvertrag, rechnen manche Banken sie teilweise mit. In eurer eigenen Planung solltet ihr euch darauf aber nicht verlassen.

Teil 2Eure Haushaltsrechnung am Beispiel von Max und Lena

Wie viel Kredit ihr bekommt, entscheidet die Haushaltsrechnung. Die Bank schaut, was euch jeden Monat nach allen festen Ausgaben übrig bleibt. Das rechnen wir an einem Beispiel durch.

Max und Lena sind beide Mitte 30 und wollen zusammen eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen. Max hat 3.600 € netto, Lena 2.400 €. Zusammen also 6.000 € im Monat. Davon zieht die Bank eine Pauschale für die Lebenshaltung ab. Wir rechnen vorsichtig mit 1.000 € für die erste Person, das Auto schon mit drin, und 300 € für die zweite. Dazu kommt ihre eigene Miete von 1.200 € warm. Übrig bleiben 3.500 € im Monat.

Das zweite Gehalt zählt fast voll

Lena hat am Anfang gedacht: Mein Gehalt ist kleiner, das macht bei der Bank doch kaum was aus. Das stimmt nicht.

Für die zweite Person im Haushalt zieht die Bank nur rund 300 € Lebenshaltung ab, weil vieles sowieso nur einmal anfällt. Wie beim Doppelzimmer im Hotel: Bad, Küche und Internet gibt es nur einmal, das zweite Bett kostet kaum mehr. Von Lenas 2.400 € kommen deshalb 2.100 € als Spielraum dazu. Und bei euch? Wie hoch ist das kleinere Gehalt?

Teil 3Wie die Bank die vermietete Wohnung rechnet

Jetzt kommt die Wohnung dazu. Max und Lena kaufen eine Wohnung als Kapitalanlage für 250.000 €. Die Kaufnebenkosten zahlen sie aus ihrem Eigenkapital. Bei 4 % Zins und 2 % Tilgung beträgt die Rate 1.250 € im Monat.

Dem steht die Miete gegenüber. Die Wohnung bringt 917 € kalt. Die Bank lässt davon aber rund ein Viertel weg, als Puffer, falls die Wohnung einmal leer steht. Sie rechnet also mit 688 €. In der Haushaltsrechnung belastet die Wohnung Max und Lena deshalb mit 562 € im Monat, nicht mit der vollen Rate.

Wie viel Kredit zu zweit drin ist

Was heißt das für den Kredit? Vorher sind bei Max und Lena 3.500 € im Monat frei. Mit einer Wohnung, also 250.000 € Kredit, bleiben noch 2.938 €. Mit zwei Wohnungen, also 500.000 € Kredit, bleiben immer noch 2.376 €.

Zu zweit ist also auch eine zweite Wohnung locker drin, rein rechnerisch sogar noch mehr. Vorher schaut die Bank aber auch auf euer Eigenkapital und auf die Wohnung selbst. An der Haushaltsrechnung scheitert es bei Max und Lena jedenfalls nicht.

Diese Rechnung geht allerdings davon aus, dass beide Gehälter immer weiterlaufen. Genau hier lohnt sich ein zweiter Blick.

Teil 4Wenn ein Gehalt wegfällt: Elterngeld zählt oft nicht mit

Stellt euch vor, Lena ist gerade schwanger, als die beiden zur Bank gehen. Dann fragt die Bank: Was verdient Lena in den nächsten Monaten? Kein Gehalt, sondern Elterngeld.

Das Problem: Der Kredit läuft über 27 Jahre, Elterngeld gibt es meist nur rund ein Jahr. Viele Banken rechnen deshalb so, als würde Lena gar nichts verdienen. Ob und wie viel sie danach wieder arbeitet, weiß die Bank zu dem Zeitpunkt auch noch nicht. Gerechnet wird mit dem, was dauerhaft bleibt.

Was in der Elternzeit frei bleibt

So sieht die Haushaltsrechnung aus, wenn Max und Lena in der Elternzeit kaufen wollen. Max hat weiter 3.600 € netto, dazu kommen 259 € Kindergeld. Lenas Elterngeld lässt die Bank weg.

Die Pauschale für die Lebenshaltung steigt mit dem Kind auf 1.600 €, die Miete bleibt bei 1.200 €. Übrig bleiben 1.059 € im Monat. Vorher waren es 3.500 €.

Eine Wohnung trägt, zwei nicht

Und das ist die Stelle, an der ihr als Paar besonders aufpassen müsst. Mit einer Wohnung bleiben Max und Lena auch in der Elternzeit 497 € frei. Da sagt die Bank Ja. Mit zwei Wohnungen stünden sie in der Bankrechnung bei minus 65 €. Kaufen sie in dieser Zeit, finanziert die Bank die zweite Wohnung nicht.

Auch wer vorher gekauft hat, sollte das im Kopf haben. Bleibt Lena nach dem Elterngeld länger zu Hause oder kommt sie in Teilzeit zurück, wird es mit zwei Wohnungen eng. Deshalb: Kauft so, dass es auch mit einem Gehalt trägt. Dann läuft die Wohnung in der Elternzeit einfach weiter, der Mieter zahlt, und euer Vermögen wächst mit jeder Rate. Die zweite Wohnung kommt, wenn beide Gehälter wieder laufen.

Fazit: Wie viel Kredit bekommt ihr zu zweit?

Die Bank zählt nur, wer unterschreibt, und wer unterschreibt, haftet für den ganzen Kredit. Das zweite Gehalt zählt fast voll. Bei Max und Lena sind damit rechnerisch zwei Wohnungen drin, also 500.000 € Kredit. Wer aber in der Elternzeit kauft, bekommt nur eine finanziert.

Bleibt die Frage: Wie rechnet die Bank bei euch, und welche Wohnung passt dazu?