Immobilie als Kapitalanlage: So funktioniert sie wirklich

01Stell dir die Wohnung wie ein kleines Unternehmen vor

Am einfachsten verstehst du eine Kapitalanlage-Immobilie, wenn du sie dir wie ein kleines Unternehmen vorstellst. Es gibt Einnahmen und es gibt Ausgaben.

Und wie bei jedem Unternehmen gibt es eine Bilanz. Dort müssen beide Seiten am Ende gleich groß sein. Genau das schauen wir uns jetzt Schritt für Schritt an. Als Beispiel nehmen wir eine Wohnung für 100.000 Euro. Alle Werte sind pro Monat.

02Das Geld kommt von der Bank

Die 100.000 Euro musst du nicht auf dem Girokonto liegen haben. Die leihst du dir von der Bank.

Warum macht die Bank das? Wenn du ein gutes Einkommen hast, ist es für die Bank ziemlich sicher, dass du den Kredit zurückzahlen kannst. Dazu kommt: Du kaufst kein Auto, das jedes Jahr an Wert verliert. Du kaufst einen Sachwert. Und Immobilien steigen mit der Inflation im Wert. Für die Bank ist das ein sicheres Geschäft.

03Die Ausgaben: Zinsen, Tilgung, Verwaltung und Rücklage

Die Bank will natürlich etwas dafür haben, dass sie dir Geld leiht. Das sind die Zinsen, in unserem Beispiel 292 Euro im Monat bei 3,5 Prozent. Damit verdient die Bank ihr Geld.

Der zweite wichtige Posten ist die Tilgung, hier 125 Euro. Tilgen heißt: Du zahlst den Kredit Stück für Stück zurück. Mit jeder Rate gehört dir ein größerer Teil deiner Wohnung. Das ist dein Vermögensaufbau.

Dann gibt es die Verwaltung für 25 Euro. Du willst dich wahrscheinlich nicht selbst darum kümmern, wenn dein Mieter ein Anliegen hat. Das übernimmt eine professionelle Hausverwaltung für dich.

Und zuletzt die Instandhaltungsrücklage, noch einmal 25 Euro. Die baut sich jeden Monat ein Stück weiter auf, damit du in 10, 20 oder 30 Jahren keine bösen Überraschungen erlebst. Wenn mal etwas kaputtgeht, bezahlst du die Reparatur einfach aus diesem Topf.

Zusammen sind das 467 Euro im Monat.

04Die Einnahmen: Miete und Finanzamt

Auf der Einnahmenseite steht als Erstes die Miete. Dein Mieter überweist dir jeden Monat seine Miete, in unserem Beispiel 300 Euro.

Der zweite Helfer ist das Finanzamt. Die Ausgaben für deine Wohnung senken dein zu versteuerndes Einkommen. Je nachdem, wie viel du gerade verdienst, bekommst du dadurch mit der Steuererklärung Geld zurück. In unserem Beispiel sind das 60 Euro im Monat. Auch das zählt zu deinen Einnahmen.

05Der Eigenanteil: Warum du am Anfang etwas dazulegst

Jetzt siehst du: Die Bilanz ist noch nicht ganz ausgeglichen. Es fehlt noch ein Eigenanteil, in unserem Beispiel 107 Euro im Monat.

Viele sagen an dieser Stelle: Ich will doch in Immobilien investieren, um mir ein passives Einkommen aufzubauen. Das tust du auch. Aber eine Wohnung in perfekter Lage, in perfektem Zustand, die dir dazu noch jeden Monat viel Geld abwirft, wirst du nicht finden. Wer so eine Wohnung besitzt, verkauft sie nicht. Der behält sie einfach.

Es ist immer ein Zusammenspiel aus mehreren Punkten. Wenn Lage und Zustand solide sind, musst du damit rechnen, dass du in den ersten Jahren einen kleinen Eigenanteil dazulegst. Schau dir dabei an, was auf der anderen Seite passiert: Du zahlst 107 Euro, und gleichzeitig wächst dein Vermögen über die Tilgung um 125 Euro.

06Mit der Zeit fällt der Eigenanteil weg

Über die Jahre wird alles teurer. Deshalb ist es ganz normal, dass auch die Miete steigt. In der Regel fällt dein Eigenanteil nach der ersten oder zweiten Mieterhöhung weg. Vielleicht bleibt dann sogar jeden Monat etwas übrig.

Ab dann ist die Bilanz ausgeglichen. Dein Mieter und das Finanzamt sorgen dafür, dass du jeden Monat Vermögen aufbaust.

07Was du am Ende davon hast

Du hast zwei Möglichkeiten. Du kannst die Wohnung nach zehn Jahren als Privatperson steuerfrei verkaufen. Oder du behältst sie und besserst damit später deine Rente auf. So schließt du Stück für Stück deine Rentenlücke.

Das ist das Konzept der Immobilie als Kapitalanlage.