Spekulationsfrist bleibt: Was die Abschaffung für Anlagewohnungen bedeutet hätte

Warum diese Frage gerade aufkommt

Wer eine vermietete Wohnung mindestens 10 Jahre hält, verkauft sie bisher steuerfrei. Genau diese Regel wollte der Finanzausschuss des Bundesrats streichen. Am 16. Oktober 2026 fand der Vorschlag im Bundesrat keine Mehrheit. Vom Tisch ist das Thema damit nicht unbedingt: Die Grünen hatten im Bundestag schon einen eigenen Entwurf eingebracht, und jetzt haben es die Länder versucht.

Ich rechne das hier an einem Beispiel durch. Am Ende weißt du, ob dich eine Abschaffung bei deiner Planung überhaupt treffen würde und was sie in Euro ausmacht.

Das Beispiel: Max

Max ist angestellt, verdient gut und will in den nächsten Monaten seine erste Anlagewohnung kaufen. Dann liest er die Nachricht zur Spekulationsfrist und denkt: Wenn ich beim Verkauf Steuern zahle, lohnt sich das doch nicht mehr.

Ob das stimmt, schauen wir uns in drei Schritten an: was der Bundesrat vorhat, wo es Max trifft und was das für seine Entscheidung heißt.

Teil 1Was sich bei der Spekulationsfrist ändern sollte

Heute gilt: Verkaufst du eine vermietete Wohnung innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf, versteuerst du den Gewinn. Verkaufst du sie danach, ist der Gewinn steuerfrei. Maßgeblich ist in der Regel das Datum im notariellen Kaufvertrag. Das regelt § 23 des Einkommensteuergesetzes.

Der Finanzausschuss des Bundesrats hat am 5. Oktober 2026 empfohlen, diese Grenze zu streichen. Der Gewinn beim Verkauf wäre dann immer steuerpflichtig, egal ob du die Wohnung 5 Jahre hältst oder 30. Versteuert wird mit deinem persönlichen Steuersatz, genau wie dein Gehalt.

Wen die Änderung treffen würde

Die selbst bewohnte Wohnung bleibt steuerfrei. Steuerfrei bleiben auch vermietete Wohnungen, bei denen die 10 Jahre am Tag der Verkündung des Gesetzes schon abgelaufen sind.

Betroffen wäre alles andere: jede vermietete Wohnung, bei der die Frist noch läuft, und jede Wohnung, die du ab heute kaufst.

Der Bundesrat hat nicht zugestimmt

Am 8. Oktober 2026 hat der Bundestag einen eigenen Gesetzentwurf der Grünen, der die Frist ebenfalls abschaffen sollte, mit 446 zu 131 Stimmen abgelehnt. Die Empfehlung des Finanzausschusses ist ein zweiter Weg zum selben Ziel. Sie hängt am Einkommensteuerreformgesetz 2027.

Am 16. Oktober 2026 hat der Bundesrat darüber abgestimmt, ob er die Empfehlung in seine Stellungnahme aufnimmt. Sie fand keine Mehrheit. Damit fordern die Länder die Abschaffung nicht, und die Frist von 10 Jahren gilt weiter.

Wir halten fest: Die Spekulationsfrist bleibt vorerst. Weil das Thema wiederkommen kann, rechnen wir trotzdem durch, was eine Abschaffung für Max in Euro bedeutet hätte.

Teil 2Daran ändert der Vorschlag nichts

Zuerst das, was gleich bleibt. Max' Rechnung lebt von drei Dingen: Die Miete zahlt den Kredit mit ab. Zinsen und Abschreibung zieht er jedes Jahr von den Mieteinnahmen ab, das senkt laufend seine Steuer. Und am Ende gehört ihm eine Wohnung ohne Schulden.

An allen drei Punkten ändert der Vorschlag nichts. Er greift erst in dem Moment, in dem Max verkauft.

Das kauft Max

Max kauft eine Bestandswohnung für 250.000 €. Dazu kommen rund 25.000 € Kaufnebenkosten für Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer. Zusammen sind das 275.000 € Anschaffungskosten. Alle Zahlen sind Annahmen für das Beispiel.

Den Gebäudeanteil, hier 80 % oder 220.000 €, schreibt Max jedes Jahr mit 2 % ab. Das sind 4.400 € im Jahr, die er steuerlich geltend macht.

Beim Verkauf holt sich das Finanzamt etwas zurück

Mit der Abschreibung tut Max steuerlich so, als würde seine Wohnung jedes Jahr ein Stück an Wert verlieren. Dadurch zahlt er laufend weniger Steuer. Am Markt passiert meistens das Gegenteil: Die Wohnung wird mehr wert.

Für das Finanzamt sinkt der Wert der Wohnung also, während er am Markt steigt. Verkauft Max, wird genau dieser Abstand versteuert. Über die Jahre gibt ihm das Finanzamt mit der Abschreibung Steuer zurück, beim Verkauf holt es sich einen Teil davon wieder.

Max verkauft nach 15 Jahren

Nehmen wir an, Max verkauft nach 15 Jahren. Die Wohnung ist jedes Jahr 2 % mehr wert geworden, er bekommt also rund 336.000 €. Davon zieht das Finanzamt die 275.000 € ab, die er beim Kauf bezahlt hat. Und dann kommt die Abschreibung wieder oben drauf: 15 Jahre mal 4.400 € sind 66.000 €.

Damit liegt sein Gewinn bei rund 127.000 €. Ohne die Abschreibung wären es nur rund 61.000 €.

Rund 53.000 € Steuer beim Verkauf

Nach heutigem Recht zahlt Max darauf nichts, die 10 Jahre sind um. Mit dem Vorschlag versteuert er die 127.000 € mit seinem persönlichen Steuersatz. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % sind das rund 53.000 €, fällig im Jahr des Verkaufs.

Das ist vereinfacht gerechnet, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Bei dir kann es mehr oder weniger sein, aber die Größenordnung siehst du.

Wir halten fest: Verkauft Max, zahlt er künftig Steuer auf den Gewinn, auch auf die Beträge, die er vorher abgeschrieben hat. Aber muss Max die Wohnung überhaupt verkaufen?

Teil 3„Dann kaufe ich eben jetzt schnell noch“

Das ist der naheliegende Gedanke nach so einer Nachricht. Bei der Steuer bringt das aber nichts. Steuerfrei bliebe nur eine Wohnung, deren 10 Jahre am Tag der Verkündung schon abgelaufen sind. Wer heute kauft, wäre dann erst ein paar Monate dabei und fiele voll unter die neue Regel.

Ob du dieses Jahr kaufst oder nächstes, ändert an dieser Steuer also nichts. Wenn dir jemand mit diesem Argument Zeitdruck macht, stimmt die Rechnung nicht.

Max verkauft nicht

Max kauft die Wohnung für seine Rente, und bis dahin ist sie abbezahlt. Gibt es keinen Verkauf, fällt auch keine Steuer auf einen Verkaufsgewinn an. Stattdessen kommt die Miete jeden Monat zu seiner Rente dazu. Die Mieteinnahmen versteuert er wie bisher.

Für jemanden wie Max trifft der Vorschlag also genau den Teil, den er gar nicht vorhat.

Worauf es ankommt, wenn du hältst

Wer eine Wohnung bis zur Rente hält, schaut weniger auf den Verkaufspreis in 15 Jahren und mehr auf drei andere Dinge.

Eine Lage, in der auch in 20 Jahren noch Mieter suchen. Ein Kaufpreis, der zur Miete passt, die dort wirklich bezahlt wird, und nicht zu einer Wunschmiete im Exposé. Und ein Zustand, bei dem in den nächsten Jahren keine große Sanierung ansteht.

Stimmen diese drei Punkte, trägt sich die Wohnung, egal was mit der Spekulationsfrist passiert.

FazitDie Antwort in drei Sätzen

Die Spekulationsfrist bleibt vorerst. Nach 10 Jahren verkaufst du eine vermietete Wohnung weiter steuerfrei.

Wäre sie gefallen, wäre nur der Verkauf teurer geworden. Bei Max wären es nach 15 Jahren rund 53.000 € Steuer gewesen.

Wer bis zur Rente hält, hätte diese Steuer ohnehin nicht gezahlt. Dann zählt, ob sich die Wohnung dauerhaft trägt.