Restnutzungsdauergutachten: Lohnt sich das für deine Immobilie?
Wer eine Wohnung vermietet, schreibt das Gebäude normalerweise über 50 Jahre ab. Bei vielen älteren Häusern ist das zu lang gerechnet. Mit einem Restnutzungsdauergutachten kannst du die Abschreibung oft verdoppeln und jedes Jahr Steuern sparen. Ich zeige dir an einer Beispielwohnung, was das bringt, bei welchen Wohnungen es sich lohnt, worauf das Finanzamt achtet und was das Gutachten kostet.
Lieber schauen statt lesen? Hier ist alles als Video.
Worum es geht
Wer eine Wohnung vermietet, schreibt das Gebäude jedes Jahr ein Stück ab und zahlt dadurch weniger Steuer. Das Finanzamt rechnet dabei pauschal mit 50 Jahren, auch bei einem Haus, das schon ein halbes Jahrhundert steht. Mit einem Restnutzungsdauergutachten kannst du nachweisen, dass dein Gebäude wirtschaftlich nicht mehr so lange genutzt werden kann. Dann darfst du schneller abschreiben.
Am Ende weißt du, bei welchen Wohnungen sich das lohnt, worauf das Finanzamt achtet und was das Gutachten kostet.
Teil 1Warum es Abschreibungen gibt
Kauft eine Firma eine Maschine, darf sie den Kaufpreis nicht auf einmal von der Steuer absetzen. Er wird über die Jahre verteilt, in denen sie die Maschine nutzt. Wie lange das ist, steht für die meisten Dinge in der amtlichen AfA-Tabelle. Jedes Jahr wird ein Teil abgesetzt, bis die Maschine steuerlich voll abgeschrieben ist. Ihr Buchwert ist dann null.
In den Müll kommt sie deshalb nicht. Sie läuft einfach weiter, steuerlich ist sie nur nichts mehr wert. Die Abschreibung ist eine Rechnung fürs Finanzamt, kein Verfallsdatum.
Abschreibung einer Maschine
BeispielBei deiner Wohnung ist es genauso
Als Vermieter rechnest du steuerlich wie eine Firma: Miete rein, Kosten raus. Zinsen, Verwaltung und Reparaturen sind solche Kosten, und die Abschreibung auf das Gebäude gehört dazu. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, der Boden nicht.
Für Wohngebäude mit Baujahr zwischen 1925 und 2022 gilt: 2 % pro Jahr, also 50 Jahre. Nehmen wir eine vermietete Wohnung in einem Haus von 1975 mit 200.000 € Gebäudeanteil. Dann sind das 4.000 € Abschreibung im Jahr.
Der Haken: Kaufst du diese Wohnung heute, rechnet das Finanzamt wieder mit 50 Jahren, egal wie alt das Haus schon ist.
Die Beispielwohnung
ohne Gutachten- Baujahr des Hauses1975
- Gebäudeanteil (ohne Boden)200.000 €
- Abschreibungssatz2 % = 50 Jahre
- Abschreibung pro Jahr4.000 €
Teil 2Was das Restnutzungsdauergutachten feststellt
Ein Gutachter schätzt, wie lange dein Gebäude wirtschaftlich noch genutzt werden kann. Dafür schaut er auf Baujahr, Zustand und Modernisierungen: Wann wurden Dach, Fenster, Heizung oder Leitungen zuletzt erneuert? Das Ergebnis ist die Restnutzungsdauer.
Kommt er bei unserer Wohnung zum Beispiel auf 25 statt 50 Jahre, darfst du doppelt so viel abschreiben: 4 % statt 2 % pro Jahr. Das Gesetz sieht diesen Weg ausdrücklich vor, in § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.
Und wie bei der Maschine gilt: Dein Haus ist nach 25 Jahren nicht weg. Es wird nur schneller steuerlich abgeschrieben.
Wie lange abgeschrieben wird
Beispielwohnung von 1975Was das im Jahr ausmacht
Ohne Gutachten schreibst du 4.000 € im Jahr ab, mit Gutachten 8.000 €. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 %, den du mit einem guten Einkommen schnell erreichst, spart dir jeder zusätzliche Euro Abschreibung 42 Cent Steuer.
Bei 4.000 € mehr Abschreibung sind das rund 1.700 € weniger Steuer, jedes Jahr.
Wir halten fest: Ein Gutachten kann die Abschreibung verdoppeln. Aber das passt nicht bei jeder Wohnung.
Was das Gutachten im Jahr bringt
42 % GrenzsteuersatzTeil 3Bei welchen Wohnungen sich das lohnt
Drei Fragen entscheiden. Ist die Wohnung vermietet? Für die Wohnung, in der du selbst wohnst, gibt es keine Abschreibung. Ist das Haus älter? Je älter und je mehr Sanierungsstau, desto mehr ist meist drin. Bei einem Neubau bringt ein Gutachten in der Regel nichts. Und zahlst du ordentlich Steuern? Je höher dein Steuersatz, desto mehr bringt jeder Euro Abschreibung.
Kannst du alle drei mit Ja beantworten, lohnt sich ein Gutachten meistens.
Drei Fragen entscheiden
Lohnt es sich?- Selbst genutzt gibt es keine Abschreibung
- Je älter, desto mehr ist meist drin
- Bei Neubau bringt es meist nichts
- Je höher, desto mehr bringt jeder Euro Abschreibung
Erkennt das Finanzamt das an?
Das ist die häufigste Frage. Das Finanzamt prüft jedes Gutachten einzeln. Ist es sauber gemacht, wird es in der Regel anerkannt. Sauber heißt drei Dinge.
Der Zustand ist erfasst, also was am Gebäude modernisiert wurde und was nicht. Die Zahl ist begründet: Das Finanzamt muss nachvollziehen können, wie der Gutachter für dein Gebäude auf die Restnutzungsdauer kommt. Einen Tabellenwert oder eine Zahl aus einem Verkehrswertgutachten zu übernehmen, reicht nicht. Und ein Fachmann hat es erstellt, also ein Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Bei dem Gutachter, mit dem ich zusammenarbeite, bekommst du dein Geld zurück, wenn das Finanzamt das Gutachten nicht anerkennt.
Das muss ein Gutachten mitbringen
damit es anerkannt wird- Was modernisiert wurde und was nicht
- Hergeleitet für dein Gebäude, nicht aus einer Tabelle
- Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung
Teil 4Was ein Restnutzungsdauergutachten kostet
Für eine Eigentumswohnung kostet das Gutachten bei meinem Gutachter 800 bis 1.000 €. Die Kosten setzt du als Werbungskosten bei deinen Mieteinnahmen ab.
Dem stehen bei unserer Beispielwohnung rund 1.700 € weniger Steuer gegenüber, und zwar jedes Jahr. Nach der ersten Steuererklärung ist das Geld also wieder drin, danach bleibt die Ersparnis bei dir.
Kosten und Ersparnis
Beispielwohnung- Gutachten, einmalig800 bis 1.000 €
- Kosten als Werbungskosten absetzbarja
- Steuerersparnis pro Jahrrund 1.700 €
- Nach der ersten Steuererklärungwieder drin
Warum Warten Geld kostet
Jedes Jahr ohne Gutachten kostet bei der Beispielwohnung rund 1.700 €. Und Jahre, deren Steuerbescheid schon endgültig ist, lassen sich meist nicht mehr nachträglich ändern.
Ist deine Steuererklärung schon abgegeben, der Bescheid aber noch offen, zum Beispiel innerhalb der Einspruchsfrist von einem Monat, kann das Gutachten oft noch berücksichtigt werden. Am einfachsten ist es, du kümmerst dich vor der nächsten Steuererklärung darum.
FazitDie Antwort in drei Sätzen
Standardmäßig schreibst du ein vermietetes Gebäude über 50 Jahre ab.
Bei älteren Häusern zeigt ein sauberes Restnutzungsdauergutachten oft eine deutlich kürzere Nutzungsdauer, und dann steigt deine Abschreibung.
Die Kosten von 800 bis 1.000 € hast du meist nach der ersten Steuererklärung wieder drin.
Bleibt die Frage: Passt das bei deiner Wohnung, und wer macht das Gutachten so, dass es beim Finanzamt durchgeht?
Häufige Fragen
Was ist ein Restnutzungsdauergutachten?
Ein Gutachten eines Sachverständigen, das schätzt, wie lange ein Gebäude wirtschaftlich noch genutzt werden kann. Damit weist du dem Finanzamt eine kürzere Nutzungsdauer nach als die gesetzlichen 50 Jahre (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Dann darfst du das Gebäude schneller abschreiben und zahlst jedes Jahr weniger Steuer.
Was kostet ein Restnutzungsdauergutachten?
Für eine Eigentumswohnung kostet es bei meinem Gutachter 800 bis 1.000 €. Die Kosten setzt du als Werbungskosten bei deinen Mieteinnahmen ab. Bei der Beispielwohnung im Artikel ist das Geld nach der ersten Steuererklärung wieder drin.
Für welche Immobilien lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten?
Vor allem für vermietete Wohnungen in älteren Häusern, wenn du einen hohen Steuersatz hast. Je älter das Gebäude und je mehr Sanierungsstau, desto größer ist meist der Effekt. Für selbst genutzte Wohnungen gibt es keine Abschreibung, und bei einem Neubau bringt ein Gutachten in der Regel nichts.
Erkennt das Finanzamt jedes Gutachten an?
Nein, das Finanzamt prüft im Einzelfall. Ein Gutachten wird in der Regel anerkannt, wenn der Zustand des Gebäudes erfasst ist, die Restnutzungsdauer nachvollziehbar begründet ist und ein Sachverständiger für Immobilienbewertung es erstellt hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist dafür jede geeignete sachverständige Methode zulässig.
Hat sich bei den Regeln etwas geändert?
Ja. Das Bundesfinanzministerium hatte 2023 strenge Vorgaben für solche Gutachten gemacht. Der Bundesfinanzhof hat diese für zu streng gehalten, und mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 wurden sie aufgehoben. Eine geplante Vorgabe zu bestimmten Gutachtern und zur Besichtigung vor Ort ist nicht in Kraft getreten. Einen überzeugenden Nachweis braucht es trotzdem.
Ich habe meine Wohnung schon länger. Lohnt sich das trotzdem?
Oft ja. Dann wird in der Regel der Teil, der noch nicht abgeschrieben ist, auf die festgestellte Restnutzungsdauer verteilt. Wie viel das bringt, hängt davon ab, wie viel noch offen ist. Jahre mit endgültigem Steuerbescheid lassen sich meist nicht mehr ändern.
Wie nutze ich das Gutachten in der Steuererklärung?
Du setzt die höhere Abschreibung in der Anlage V an und reichst das Gutachten als Nachweis ein. Am besten sprichst du das vorher mit deinem Steuerberater ab.
Gilt das auch für einen Neubau?
Für Neubauten gelten eigene Regeln. Wohngebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden, schreibst du mit 3 % pro Jahr ab. Für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 gibt es zusätzlich die degressive Abschreibung mit 5 % vom Restwert. Ein Restnutzungsdauergutachten bringt bei einem Neubau in der Regel nichts.
Quellen und Annahmen
- Lineare Gebäude-Abschreibung: § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG, 2 % bei Fertigstellung 1925 bis 2022, 2,5 % vor 1925, 3 % ab 2023.
- Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG; BFH, Urteile vom 28.07.2021 (IX R 25/19) und 23.01.2024 (IX R 14/23).
- Verwaltung: BMF-Schreiben vom 22.02.2023 zur kürzeren Nutzungsdauer, aufgehoben mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025.
- Beispiel: Wohnung in einem Haus von 1975, gerade gekauft, Gebäudeanteil 200.000 €, Restnutzungsdauer laut Gutachten 25 Jahre (Annahme). Abschreibung 4.000 € ohne und 8.000 € mit Gutachten.
- Steuerersparnis vereinfacht mit 42 % Grenzsteuersatz, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer: 4.000 € × 42 % = 1.680 €, gerundet 1.700 €.
- Kosten: Angebot des Gutachters, mit dem Klinkr zusammenarbeitet, für Eigentumswohnungen, Stand Oktober 2026. Ob ein Gutachten anerkannt wird, entscheidet das Finanzamt im Einzelfall.
Lohnt sich ein Gutachten bei deiner Wohnung?
Im kostenlosen Erstgespräch schauen wir, ob sich ein Restnutzungsdauergutachten bei deiner Wohnung lohnt. Wenn ja, bringe ich dich mit meinem Gutachter zusammen, inklusive Geld-zurück-Garantie, falls das Finanzamt das Gutachten nicht anerkennt. Und wenn du über eine weitere Wohnung nachdenkst, schauen wir, was zu deiner Situation passt.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.