Lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage bei 4 % Zinsen?

Der Satz, den ich gerade oft höre

„Bei 4 % Zinsen lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage nicht. Da warte ich lieber noch.“

In Gesprächen rund um Wohnungen als Kapitalanlage höre ich diesen Satz in letzter Zeit sehr häufig. Klingt erst mal logisch: Der Kredit ist teurer geworden, also wartet man, bis die Zinsen wieder fallen.

Ob das stimmt, rechne ich hier an einem Beispiel durch. Und am Ende siehst du, was nach 10 Jahren aus dem Geld wird, das du in so eine Wohnung steckst.

Das Beispiel: Max

Max ist angestellt, verdient gut, und auf seinem Konto liegt Geld, das gerade nichts tut. Eigentlich will er schon länger eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen. Aber bei den Zinsen wartet er lieber noch.

Ob das sinnvoll ist, schauen wir uns in drei Schritten an: was die Zinsen verändert haben, was sich außer dem Zins noch verändert hat und worauf es bei einer Kapitalanlage wirklich ankommt.

Teil 1Die Zinsen haben sich vervierfacht

2021 hast du für einen Immobilienkredit mit 10 Jahren Zinsbindung rund 1 % Zinsen gezahlt. Das war die Niedrigzinsphase. Heute liegt der Zins wieder über 4 %. In wenigen Jahren hat er sich also vervierfacht.

Für denselben Kredit die doppelte Rate

Was heißt das im Monat? Nehmen wir 100.000 € Kredit mit 2 % Tilgung. 2021 waren das 250 € Rate: 83 € Zins und 167 € Tilgung. Heute sind es 500 €. Der Zinsanteil hat sich vervierfacht, die Tilgung ist gleich geblieben, weil sie nicht vom Zins abhängt. Deshalb verdoppelt sich die Rate insgesamt.

Merk dir die Tilgung, sie wird später noch wichtig. Das ist der Teil, mit dem du deinen Kredit abzahlst und der am Ende dir gehört.

Wir halten fest: Für denselben Kredit zahlst du heute die doppelte Rate. Aber entscheidet der Zins allein, ob sich eine Kapitalanlage lohnt? Dafür schauen wir, was sich außer dem Zins noch verändert hat.

Teil 2Die Kaufpreise sind gefallen

Solange die Zinsen niedrig waren, sind die Preise immer weiter gestiegen, bis zum Rekordhoch im Sommer 2022. Viele haben damals gekauft, weil der Kredit so günstig war, und kaum auf den Preis geschaut.

Dann kamen die Zinsen, und 2023 sind die Preise so stark gefallen wie seit dem Jahr 2000 nicht mehr. Seitdem tut sich wenig. Im 2. Quartal 2026 lagen die Preise gerade 0,6 % über dem Vorjahr.

Die Mieten steigen weiter

Während die Preise kaum vom Fleck kommen, passiert bei den Mieten das Gegenteil. Neue Mietverträge wurden von Anfang 2025 bis Anfang 2026 im Schnitt 3 % teurer. Als Vermieter ist das genau die Zahl, die für dich arbeitet.

Für dieselbe Miete zahlst du heute weniger

Jetzt bringen wir beides zusammen. Für eine Wohnung, die 600 € Miete im Monat bringt, hast du 2020 im Schnitt rund 185.000 € bezahlt. 2025 waren es rund 176.000 €.

Wir halten fest: Der Zins ist gestiegen, die Preise sind gefallen und die Mieten gestiegen. Für dieselbe Miete zahlst du heute weniger, der Kredit ist aber teurer. Was heißt das unterm Strich für Max? Das rechnen wir jetzt durch.

Teil 3Wohin Max' Geld jeden Monat fließt

Max kauft eine Wohnung für 176.000 €, das ist der Durchschnittspreis für eine Wohnung mit 600 € Miete. Den Kaufpreis finanziert er mit Kredit, die Kaufnebenkosten zahlt er aus eigener Tasche. Seine Rate an die Bank liegt bei 878 €: 580 € Zinsen und knapp 300 € Tilgung.

Rein kommen die Miete und die Erstattung vom Finanzamt. Raus gehen die Zinsen, die laufenden Kosten und die Tilgung. Schätz mal kurz, bevor du weiterliest: Wie viel muss Max unterm Strich jeden Monat selbst dazulegen?

Es sind 255 €. Und jetzt das Entscheidende: Dieser Eigenanteil ist kleiner als seine Tilgung. Zinsen und Kosten zahlen Mieter und Finanzamt komplett. Die Tilgung ist kein verlorenes Geld, sie landet in Max' Vermögen. Das ist wie eine Sparrate, nur dass Max nicht auf ein Konto spart, sondern in seine eigene Wohnung.

Einwand255 € rein, 298 € Tilgung: lohnt sich das?

Jetzt denkst du vielleicht: Das sind gerade mal 43 € mehr, dafür der ganze Aufwand? Schauen wir genauer hin.

Erstens bleibt Max' Eigenanteil über die Jahre fast gleich, während seine Tilgung jedes Jahr steigt. Er zahlt immer weniger Zinsen, also geht immer mehr von der Rate in die Tilgung. Im zehnten Jahr sind es schon über 420 € im Monat.

Zweitens fehlt in der Rechnung noch etwas: Die Wohnung gewinnt an Wert. Und zwar die ganze Wohnung mit 176.000 €, nicht nur Max' 255 €. Schon bei 2 % im Jahr, also nur der Inflation, sind das rund 290 € im Monat. Im ersten Jahr zahlt Max also 255 € ein, und sein Vermögen wächst um rund 590 €.

Was nach 10 Jahren aus Max' Geld wird

Jetzt die Frage, um die es eigentlich geht: Rechnet sich das? Eine Annahme brauchen wir dafür: Miete, Wohnungswert und Kosten steigen mit der Inflation, also 2 % pro Jahr. Das ist das Ziel der Europäischen Zentralbank, nicht mehr.

Max hat am Anfang rund 17.600 € Kaufnebenkosten gezahlt. Dazu kommt, was er über die 10 Jahre im Monat dazulegt, zusammen rund 30.600 €. Insgesamt also rund 48.200 €.

Nach 10 Jahren ist die Wohnung rund 214.200 € wert, und er schuldet der Bank noch rund 132.600 €. Bleiben rund 81.600 € Vermögen. Sein Einsatz ist also wieder da, plus rund 33.400 €.

Und das bei 4 % Zinsen

Auf das Geld, das Max selbst reingesteckt hat, sind das etwa 7,6 % pro Jahr. Und das, obwohl er für seinen Kredit 4 % Zinsen zahlt.

Einwand„Ich warte lieber, bis die Zinsen wieder fallen“

Verständlich. Nur weiß niemand, ob und wann das passiert. Und darauf kommt es auch gar nicht an.

Stell dir eine Waage vor. Auf der einen Seite liegt der Kaufpreis. Auf der anderen Seite liegt, was die Wohnung dir bringt und was sie kostet: die Miete, der Zins und der Zustand der Wohnung. Wenn beides im Gleichgewicht ist, hast du einen fairen Preis. Ist die Wohnung zu teuer eingekauft, steckst du für dasselbe Ergebnis deutlich mehr eigenes Geld rein.

Für Max heißt das: Auf fallende Zinsen warten muss er nicht. Er muss eine Wohnung zum fairen Preis finden. Und jeder Monat, den er wartet, ist ein Monat ohne Tilgung in sein eigenes Vermögen.

FazitDie Antwort in drei Sätzen

Die Zinsen sind gestiegen, für denselben Kredit zahlst du heute die doppelte Rate.

Die Preise sind gefallen, die Mieten gestiegen. Für dieselbe Miete zahlst du heute weniger.

Kaufst du zu einem fairen Preis, baust du auch bei 4 % Vermögen auf.