Immobilie als Kapitalanlage: Wie sparst du damit Steuern?
Kann man mit einer vermieteten Wohnung wirklich Steuern sparen? Und wenn ja, wie? Hier siehst du, welche Kosten das Finanzamt anerkennt, welche nicht und wie viel bei einem echten Rechenbeispiel zurückkommt.
Lieber schauen statt lesen? Hier ist alles als Video.
Worum es geht
Wer gut verdient, sieht jeden Monat auf der Gehaltsabrechnung, wie viel ans Finanzamt geht. Eine vermietete Wohnung kann daran etwas ändern, weil du Kosten absetzen darfst, die du ohnehin hast.
In diesem Artikel gehen wir das in vier Schritten durch: das Prinzip, was absetzbar ist, was nicht absetzbar ist und wie viel am Ende als Steuererstattung zurückkommt.
Teil 1Wie eine vermietete Wohnung Steuern spart
Auf der einen Seite steht die Miete, die du einnimmst. Auf der anderen Seite stehen die Kosten der Wohnung. In den ersten Jahren sind die Kosten fast immer höher als die Miete.
Dann machst du mit der Wohnung auf dem Papier einen Verlust. Diesen Verlust darfst du mit deinem Gehalt verrechnen. Dein zu versteuerndes Einkommen sinkt, und du zahlst weniger Lohnsteuer. Das Geld bekommst du über die Steuererklärung zurück.
Wie die Wohnung Steuern spart
- 1Kosten höher als die Miete
- 2Verlust auf dem Papier
- 3Weniger Lohnsteuer auf dein Gehalt
Sind die Kosten höher als die Miete, zahlst du weniger Steuern.
Teil 2Diese Kosten kannst du absetzen
Der größte Posten sind am Anfang die Zinsen, die du an die Bank zahlst. Dazu kommen die Abschreibung auf das Gebäude, die Kosten für die Verwaltung und Reparaturen in der Wohnung, etwa eine neue Heizung oder ein neues Bad.
Auch kleinere Posten zählen, zum Beispiel Kontoführung oder Fahrten zur Wohnung.
Diese Kosten darfst du absetzen
Was ist eine Abschreibung?
Stell dir eine Firma vor, die eine Maschine kauft. Den Kaufpreis darf sie nicht auf einmal von der Steuer absetzen. Er wird über die Jahre verteilt, die sogenannte Nutzungsdauer. Jedes Jahr ist ein Teil des Kaufpreises absetzbar, bis die Maschine steuerlich nichts mehr wert ist.
Das heißt aber nicht, dass sie in den Müll kommt. Sie läuft einfach weiter, sie ist nur steuerlich abgeschrieben. Bei einer vermieteten Wohnung funktioniert das genauso.
Was ist eine Abschreibung?
Jedes Jahr ist ein Teil des Kaufpreises absetzbar.
So funktioniert die Abschreibung bei Immobilien
Das Finanzamt geht davon aus, dass ein Gebäude mit der Zeit an Wert verliert. Deshalb darfst du jedes Jahr einen festen Teil des Gebäudes als Kosten absetzen. Bei den meisten Wohnungen sind das 2 % im Jahr, bei Gebäuden, die vor 1925 fertig wurden, 2,5 % und bei Neubauten ab 2023 sogar 3 %. Die Kaufnebenkosten zählen anteilig mit.
Das Grundstück verliert keinen Wert, deshalb gibt es dafür keine Abschreibung. Und das Besondere: Für die Abschreibung fließt kein Geld von deinem Konto. Die Wohnung muss in Wahrheit auch gar nicht an Wert verlieren.
So funktioniert die Abschreibung
- Gebäude2 % im Jahr absetzbar
- Grundstücknicht absetzbar
Die Abschreibung senkt deine Steuer, ohne dass Geld fließt.
Die Abschreibung lässt sich oft erhöhen
Das Finanzamt rechnet pauschal mit einer Nutzungsdauer von 50 Jahren, egal wie alt das Gebäude wirklich ist. Mit einem Restnutzungsdauergutachten schätzt ein Sachverständiger, wie lange dein Gebäude wirtschaftlich noch genutzt werden kann.
Kommt er zum Beispiel auf 25 Jahre, darfst du 4 % statt 2 % im Jahr abschreiben, also doppelt so viel. Das Finanzamt kann das Gutachten prüfen.
Die Abschreibung lässt sich erhöhen
Ein Restnutzungsdauergutachten kann die Abschreibung deutlich erhöhen.
Teil 3Diese Kosten kannst du nicht absetzen
Mit der Tilgung zahlst du deinen Kredit ab. Das Geld bleibt bei dir, in deiner Wohnung. Deshalb ist es für das Finanzamt keine Ausgabe.
Das Grundstück wird nicht abgeschrieben, weil es keinen Wert verliert. Und das Geld, das du jeden Monat in die Rücklage der Eigentümergemeinschaft einzahlst, zählt nicht sofort. Absetzen kannst du es erst, wenn davon wirklich etwas repariert wird.
Diese Posten zählen nicht
Tilgung ist Vermögen, keine Kosten.
Teil 4So viel Steuern spart Max mit seiner Wohnung
Nehmen wir Max. Er ist angestellt, verdient 2.500 € netto und hat eine Wohnung als Kapitalanlage gekauft, für 145.000 €, vermietet für 510 € im Monat. Den Kaufpreis finanziert er mit 4,4 % Zins.
Im ersten Jahr nimmt Max 6.120 € Miete ein. Dem stehen 6.336 € Zinsen, 2.327 € Abschreibung und 360 € Verwaltung gegenüber. Unterm Strich macht er auf dem Papier 2.903 € Verlust.
So sieht das Finanzamt die Wohnung
- Zinsen 6.336 €
- AfA 2.327 €
- Verwaltung 360 €
Wie viel zurückkommt, hängt von deinem Steuersatz ab
Max hat einen Steuersatz von rund 29 %. Bei ihm kommen etwa 70 € im Monat vom Finanzamt zurück. Wer mit der gleichen Wohnung den Spitzensteuersatz von 42 % zahlt, bekommt rund 102 € im Monat zurück. Den zahlen Ledige ab einem zu versteuernden Einkommen von 69.879 €.
Weißt du, wie hoch dein Steuersatz ist?
Was vom Finanzamt zurückkommt
2.903 € Verlust × dein Steuersatz
Und bei dir?
Je höher dein Steuersatz, desto mehr trägt das Finanzamt mit.
Warum sich das trotzdem lohnt
Für das Finanzamt macht Max mit der Wohnung 2.903 € Verlust im Jahr. Lohnt sich das dann überhaupt? Ein steuerlicher Verlust heißt nicht, dass Max Geld verliert. Er steht nur auf dem Papier.
So sieht die Rechnung am Ende wirklich aus: Nach Miete, Rate, Hausgeld und Steuererstattung legt Max jeden Monat rund 203 € aus eigener Tasche dazu. Davon fließen im ersten Jahr im Schnitt 185 € in die Tilgung. Damit zahlt er seinen Kredit ab, und das gehört ihm.
Dazu gewinnt die ganze Wohnung an Wert, nicht nur sein Teil. Steigt der Wert nur mit der Inflation, also um 2 % im Jahr, sind das rund 242 € im Monat. Zusammen wächst sein Vermögen um rund 427 € im Monat, mehr als doppelt so viel, wie er einzahlt.
Warum sich das trotzdem lohnt
Mehr als doppelt so viel
Sein Vermögen wächst stärker, als Max einzahlt.
Der Steuervorteil ist der Bonus
Der Steuervorteil sollte nie der Grund für den Kauf sein. Zuerst muss die Wohnung passen: die Lage, das Haus und die Eigentümergemeinschaft, die Rechnung nach Steuer, die Verwaltung und der Preis im Verhältnis zur Miete.
Erst dann kommt der Steuervorteil obendrauf. Dann ist das, was vom Finanzamt zurückkommt, ein echter Gewinn.
Der Steuervorteil ist der Bonus
- Lage
- Haus
- Rechnung
- Verwaltung
- Preis
Die Wohnung muss auch ohne Steuervorteil passen.
Häufige Fragen
Kann man mit einer Immobilie als Kapitalanlage Steuern sparen?
Ja. Sind die Kosten der vermieteten Wohnung höher als die Miete, entsteht ein steuerlicher Verlust. Den verrechnet das Finanzamt mit deinem Gehalt, dein zu versteuerndes Einkommen sinkt und du zahlst weniger Lohnsteuer.
Welche Kosten kann ich bei einer vermieteten Wohnung absetzen?
Vor allem die Zinsen, die Abschreibung auf das Gebäude, die Verwaltungskosten und Reparaturen in der Wohnung. Dazu kommen kleinere Posten wie Kontoführung oder Fahrten zur Wohnung.
Ist die Tilgung steuerlich absetzbar?
Nein. Mit der Tilgung zahlst du deinen Kredit ab, das Geld bleibt als Vermögen in deiner Wohnung. Für das Finanzamt ist das keine Ausgabe. Absetzbar sind nur die Zinsen.
Wie hoch ist die Abschreibung bei einer Eigentumswohnung?
Bei den meisten Wohnungen 2 % des Gebäudeanteils pro Jahr. Bei Gebäuden, die vor 1925 fertiggestellt wurden, sind es 2,5 %, bei Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt wurden, 3 % (§ 7 Abs. 4 EStG). Das Grundstück wird nicht abgeschrieben.
Kann ich die Abschreibung erhöhen?
Oft ja, mit einem Restnutzungsdauergutachten. Schätzt ein Sachverständiger die verbleibende Nutzungsdauer kürzer als 50 Jahre ein, darfst du entsprechend mehr pro Jahr abschreiben. Das Finanzamt kann das Gutachten prüfen.
Ist das Hausgeld steuerlich absetzbar?
Zum Teil. Den umlagefähigen Teil zahlt dein Mieter über die Nebenkosten. Die Verwaltergebühr setzt du direkt ab. Zahlungen in die Erhaltungsrücklage zählen erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für eine Reparatur ausgibt.
Lohnt sich eine Immobilie trotz steuerlichem Verlust?
Ja, das kann sie. Der steuerliche Verlust entsteht vor allem durch Zinsen und Abschreibung und steht nur auf dem Papier. Im Beispiel legt Max rund 203 € im Monat dazu, sein Vermögen wächst durch Tilgung und Wertzuwachs aber um rund 427 € im Monat. Der Wertzuwachs ist dabei eine Annahme von 2 % pro Jahr, keine Prognose.
Wie viel Steuern spare ich mit einer vermieteten Wohnung?
Das hängt vom steuerlichen Verlust der Wohnung und von deinem Steuersatz ab. Im Beispiel mit 2.903 € Verlust im Jahr sind es bei rund 29 % Steuersatz etwa 70 € im Monat, beim Spitzensteuersatz von 42 % rund 102 €.
Quellen und Annahmen
- Beispielwohnung: Kaufpreis 145.000 €, Kaltmiete 510 € im Monat, Verwaltung 360 € im Jahr.
- Finanzierung: 145.000 € Kredit, 4,4 % Sollzins, Zinsen im ersten Jahr rund 6.336 €.
- Kaufnebenkosten: rund 7 % (5 % Grunderwerbsteuer, rund 2 % Notar und Grundbuch) = 10.150 €.
- Abschreibung: 2 % auf den Gebäudeanteil von 75 % aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten (§ 7 Abs. 4 EStG) = 2.327 € im Jahr. Sätze: fertiggestellt vor 1925 2,5 %, 1925 bis 2022 2 %, ab 2023 3 %.
- Restnutzungsdauergutachten: 25 Jahre als Beispielwert. Ob und wie stark sich die Abschreibung erhöht, hängt vom Gebäude ab.
- Einkommensteuer: Tarif 2026 nach § 32a EStG, Spitzensteuersatz 42 % ab 69.879 € (Ledige). Grenzsteuersatz von Max geschätzt rund 29 %, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
- Alle Zahlen für das erste Jahr, gerundet.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.