Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Anlagewohnung?

Die Frage, die fast jeder stellt

„Wie viel Eigenkapital brauche ich eigentlich für eine Anlagewohnung?“

Diese Frage höre ich in fast jedem Gespräch über Wohnungen als Kapitalanlage. Viele denken, sie müssen erst jahrelang sparen, bevor sie überhaupt anfangen können.

Dabei begegnen mir zwei Extreme. Die einen sparen jahrelang auf eine Summe, die die Bank so gar nicht verlangt. Die anderen lesen irgendwo „Immobilie ohne Eigenkapital“ und kaufen, obwohl keine Rücklage da ist. Dann reicht eine Sache, die schiefgeht, und es wird eng.

Beides geht am Ziel vorbei. Wie viel Eigenkapital wirklich nötig ist und wie viel sinnvoll ist, rechne ich hier an einem Beispiel durch.

Das Beispiel: Max

Max ist angestellt, verdient gut und hat 100.000 € auf dem Konto. Er liegt beim Spitzensteuersatz, von jedem zusätzlichen Euro gehen also 42 % an das Finanzamt. Das wird später noch wichtig.

Max will eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen und fragt sich, was fast jeder fragt: Wie viel von meinem Geld steckt man da eigentlich rein? Wir spielen dafür drei Wege an derselben Wohnung durch.

Weg 1: Max bringt nur die Kaufnebenkosten mit.

Weg 2: Max bringt zusätzlich 20 % vom Kaufpreis mit. Diesen Weg sehe ich in der Praxis am häufigsten.

Weg 3: Max steckt seine ganzen 100.000 € rein. Das macht kaum jemand, aber es zeigt gut das andere Ende.

Teil 1Die Kaufnebenkosten bringst du selbst mit

Für alle drei Wege nehmen wir dieselbe Wohnung: eine vermietete Bestandswohnung in Halle an der Saale, 65 m², Kaufpreis 160.000 €. Die Kaltmiete liegt bei 520 € im Monat, also 8 € pro Quadratmeter. Preis und Miete liegen damit ziemlich genau im Durchschnitt der Stadt.

Egal welchen Weg Max geht, ein Betrag kommt immer aus seiner eigenen Tasche: die Kaufnebenkosten. Die meisten Banken finanzieren sie nicht mit. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer, in Sachsen-Anhalt 5 % vom Kaufpreis. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,5 %.

Wir halten fest: Rund 10.400 € bringt Max in jedem Fall selbst mit. Das ist die Untergrenze für sein Eigenkapital. Wie viel er darüber hinaus einsetzt, entscheidet er.

Teil 2Mehr Eigenkapital, günstigerer Zins

Aber wie viel mehr sollte es sein? Das Erste, was sich mit dem Eigenkapital ändert, ist der Zins.

Die Bank schaut, wie viel vom Kaufpreis sie selbst finanziert. Je weniger das ist, desto kleiner ihr Risiko und desto besser der Zins. Bei Weg 1 finanziert sie den ganzen Kaufpreis, dafür liegt der Zins aktuell bei rund 4,71 %. Bei Weg 2 sind es noch 80 % und rund 4,26 %. Bei Weg 3 finanziert die Bank nur noch 44 %, der Zins liegt bei rund 4,06 %.

Was Max jeden Monat selbst trägt

Jetzt die Frage, die die meisten zuerst stellen: Was kostet mich das im Monat? Gerechnet ist hier alles, was rein- und rausgeht: Miete, Zins, Tilgung, laufende Kosten und die Steuer.

Bei Weg 1 legt Max rund 305 € im Monat dazu. Dafür bleiben 89.600 € frei auf seinem Konto. Bei Weg 2 sind es rund 150 € im Monat, frei bleiben 57.600 €. Bei Weg 3 bringt die Wohnung sogar rund 70 € im Monat ein, aber auf dem Konto ist nichts mehr frei.

Wichtig: In jeder Rate steckt Tilgung. Das ist Geld, mit dem Max seinen Kredit abzahlt und das ihm am Ende gehört.

Wir halten fest: Je mehr Eigenkapital Max einsetzt, desto weniger trägt er im Monat. Dafür bleibt weniger Geld auf seinem Konto frei. Aber welcher Weg macht ihn am Ende reicher?

Teil 3Nach 10 Jahren: wenn das Geld auf dem Tagesgeld liegt

Kurze Frage an dich: Wie viel liegt bei dir gerade auf dem Tagesgeld? Genau darum geht es jetzt.

Alle drei Wege starten mit Max' 100.000 €. Nach 10 Jahren zählen wir zusammen: was die Wohnung dann wert ist, minus das, was Max der Bank noch schuldet, plus das, was auf seinem Konto liegt.

Im ersten Fall lässt Max das freie Geld auf dem Tagesgeld liegen. Das bringt nach Steuer rund 1,2 % im Jahr. Dann liegt Weg 3 vorne: rund 150.000 € gegenüber 142.000 € bei Weg 2 und 134.000 € bei Weg 1. Das Geld auf dem Konto bringt weniger, als der Kredit kostet.

Wenn das Geld in einem Welt-ETF steckt

Im zweiten Fall legt Max das freie Geld in einen weltweiten Aktien-ETF. Wir nehmen 7 % im Jahr vor Steuer an, das ist ungefähr der Schnitt des MSCI World seit 1970.

Jetzt dreht sich das Bild. Weg 1 kommt auf rund 184.000 €, Weg 2 auf rund 176.000 €, Weg 3 bleibt bei rund 152.000 €.

Aber diese 7 % sind ein langjähriger Durchschnitt, kein Versprechen. Ein ETF schwankt deutlich stärker als eine vermietete Wohnung. Seit 1970 hat der Index in fünf Jahren mehr als ein Viertel verloren. Im schlechtesten Fall musste man laut Stiftung Warentest mindestens 13 Jahre dabeibleiben, um im Plus zu sein. Wer in so einem Jahr Geld für die Wohnung braucht, verkauft im Minus.

Warum sich das Bild dreht

Mit wenig Eigenkapital leiht Max sich rund 90.000 € mehr von der Bank. Und genau diese 90.000 € bleiben auf seinem Konto. Die Frage ist also: Kostet ihn der zusätzliche Kredit mehr, als sein Geld bringt?

Liegt das Geld auf dem Tagesgeld, kostet ihn der Kredit nach Steuer rund 2.700 € im Jahr. Das Tagesgeld bringt nur rund 1.100 €. Unterm Strich verliert er rund 1.600 € im Jahr. Das ist so, als würdest du dir Geld leihen, nur um es aufs Sparbuch zu legen.

Steckt das Geld in einem Welt-ETF, kostet der Kredit dasselbe. Das Geld bringt im langjährigen Schnitt aber rund 5.400 € im Jahr. Unterm Strich bleiben rund 2.700 € mehr.

Die Faustregel

Daraus ergibt sich eine einfache Faustregel. Liegt dein freies Geld auf dem Konto und bringt kaum etwas, setzt du besser mehr Eigenkapital ein. Dann brauchst du weniger Kredit, zahlst weniger Zinsen und hast eine kleinere Rate.

Ist dein Geld angelegt und bringt mehr, als der Kredit kostet, behältst du dein Eigenkapital und lässt die Bank finanzieren. Dann arbeitet dein Geld an zwei Stellen gleichzeitig. Das passt aber nur, wenn du die Schwankungen am Aktienmarkt aushältst und in einem schlechten Jahr nicht verkaufen musst.

Wir halten fest: Welcher Weg nach 10 Jahren vorne liegt, hängt daran, was Max mit dem freien Geld macht und ob er die Schwankungen aushält. Bleibt die Frage, für wen Weg 1 überhaupt infrage kommt.

Teil 4„Ist wenig Eigenkapital nicht viel riskanter?“

Ja, etwas. Die Risiken bei einer Immobilie lassen sich gut klein halten, aber sie verschwinden nicht. Deshalb schauen wir sie uns in Euro an.

Nehmen wir Weg 1, bei dem Max jeden Monat schon rund 305 € dazulegt. Steht die Wohnung drei Monate leer, fehlen 1.560 € Miete. In Sachsen-Anhalt stehen laut CBRE und empirica rund 7,5 % der Wohnungen am Markt leer. Deshalb ist die Lage so wichtig.

Erneuert die Eigentümergemeinschaft das Dach oder die Heizung und die Rücklage reicht nicht, kommt eine Sonderumlage. Nehmen wir 5.000 € an.

Und nach 10 Jahren läuft die Zinsbindung aus. Liegt der Zins dann 2 Prozentpunkte höher, zahlt Max auf seine Restschuld rund 200 € mehr im Monat.

Das alles lässt sich planen. Aber nur, wenn Geld dafür da ist.

Wenig Eigenkapital nur mit Polster

Deshalb kommt wenig Eigenkapital nur infrage, wenn drei Dinge stimmen.

Erstens ein Notgroschen für dich selbst, unabhängig von der Wohnung. Die Verbraucherzentrale nennt als Faustregel zwei bis drei Nettogehälter.

Zweitens ein Puffer für die Wohnung, im Beispiel rund 6.500 €, damit ein Leerstand oder eine Sonderumlage dich nicht aus der Bahn wirft.

Drittens ein gutes Einkommen, das die Monatsbelastung locker trägt, auch wenn der Zins später steigt.

Fehlt das Polster, ist der nächste Schritt nicht die Wohnung. Dann baust du zuerst die Rücklage auf und kaufst danach. Das sage ich auch im Erstgespräch so.

FazitDie Antwort in drei Sätzen

Die Kaufnebenkosten bringst du fast immer selbst mit, bei unserer Wohnung rund 10.400 €.

Mehr Eigenkapital senkt die Monatsbelastung. Reicher macht es dich nur, wenn dein freies Geld sonst kaum etwas bringt.

Wenig Eigenkapital passt nur, wenn Rücklage und Einkommen stimmen.