Beamte und Immobilien als Kapitalanlage: So rechnet die Bank
Wie rechnet die Bank, wenn du als Beamter eine Immobilie als Kapitalanlage finanzieren willst? Für Banken gehörst du zu den sichersten Kreditnehmern überhaupt, aber ein paar Dinge rechnet sie bei dir anders als bei Angestellten. Hier siehst du, worauf die Bank schaut, wie viel sie dir als Beamter finanziert und wie viel Vermögen am Ende dabei entsteht.
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Worum es geht
Als Beamter hast du bei der Bank einen guten Ruf. Trotzdem bekommst du nicht einfach jede Wohnung finanziert. Die Bank rechnet nach festen Regeln, und ein paar davon sind bei Beamten anders als bei Angestellten.
In diesem Artikel gehen wir das in vier Schritten durch: was die Bank an deinem Status sieht, wie die Haushaltsrechnung funktioniert, wie viel Eigenkapital du brauchst und was die Wohnung am Ende wirklich kostet.
Teil 1Was die Bank an Beamten schätzt
Bei jedem Kredit stellt sich die Bank vor allem eine Frage: Kann der Kunde die Rate auch in zwanzig Jahren noch zahlen? Bei Beamten auf Lebenszeit ist die Antwort ziemlich klar.
Die Besoldung steigt planbar mit den Erfahrungsstufen. Ein Jobverlust ist praktisch kein Risiko, weil Beamte auf Lebenszeit faktisch unkündbar sind. Und nach dem Dienst kommt die Pension. Deshalb bekommen Beamte bei vielen Banken etwas bessere Konditionen als Angestellte.
Was die Bank an Beamten schätzt
Für die Bank bist du ein planbarer Kreditnehmer.
Auf Probe, auf Widerruf oder auf Lebenszeit
Wie stark du davon profitierst, hängt an deinem Status. Auf Widerruf, also im Referendariat oder als Anwärter, finanzieren viele Banken erst, wenn du auf Probe übernommen bist.
Auf Probe geht es meistens schon, vor allem wenn absehbar ist, dass du auf Lebenszeit übernommen wirst. Eine Bescheinigung deines Dienstherrn, dass die Übernahme geplant ist, hilft dabei. Auf Lebenszeit bekommst du den vollen Vorteil.
Dein Status entscheidet
Und bei dir?
Auf Probe hilft eine Bescheinigung vom Dienstherrn.
Teil 2Was bei Beamten in der Haushaltsrechnung anders ist
Wie viel Kredit du bekommst, entscheidet die Haushaltsrechnung. Die Bank schaut, was dir jeden Monat nach allen festen Ausgaben übrig bleibt. Ausgangspunkt ist dein Netto.
Bei Angestellten gehen vom Brutto Steuern und Sozialabgaben ab, die Krankenversicherung ist darin schon enthalten. Bei Beamten gehen nur die Steuern ab, das Netto ist deshalb höher. Dafür zahlst du deine private Krankenversicherung selbst. Die Beihilfe übernimmt meist die Hälfte der Krankheitskosten, den Rest sicherst du privat ab. Diesen Beitrag zieht die Bank von deinem Netto ab.
Was bei Beamten anders ist
Die Bank zieht deine PKV vom Netto ab.
So viel bleibt bei Max jeden Monat übrig
Das rechnen wir an einem Beispiel durch. Max ist 35, Lehrer in Niedersachsen und auf Lebenszeit verbeamtet. Er bekommt rund 4.266 € netto.
Davon zieht die Bank seine private Krankenversicherung ab, bei Max rund 280 €. Dazu kommt eine Pauschale für die Lebenshaltung, wir rechnen vorsichtig mit 1.000 € inklusive Auto, und seine eigene Miete von 900 € warm. Übrig bleiben 2.086 € im Monat. Mit diesem Spielraum rechnet die Bank weiter.
Was bei Max jeden Monat übrig bleibt
Mit diesem Spielraum rechnet die Bank weiter.
So rechnet die Bank die Wohnung
Max schaut sich eine Wohnung als Kapitalanlage für 250.000 € an. Bei 4 % Zins und 2 % Tilgung zahlt er 1.250 € Rate im Monat.
Die Wohnung bringt 917 € Kaltmiete. Die Bank zählt davon aber nur drei Viertel, also 688 €. Der Rest ist ihr Puffer, falls die Wohnung einmal leer steht. In der Rechnung der Bank belastet die Wohnung Max deshalb mit 562 € im Monat. Von seinen 2.086 € bleiben 1.524 € frei. Eine Wohnung passt also locker, rechnerisch wäre sogar Luft für eine zweite.
So sieht die Bank die Wohnung
Von 2.086 € bleiben 1.524 € frei
Luft für eine zweite WohnungEine Wohnung passt bei Max locker in die Rechnung.
Teil 3Wie viel Eigenkapital du als Beamter brauchst
Viele denken an dieser Stelle, sie müssten erst jahrelang sparen. Bei Beamten auf Lebenszeit finanzieren Banken aber oft den ganzen Kaufpreis.
Eigenkapital braucht Max dann vor allem für die Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und je nach Objekt Makler. Bei 250.000 € sind das rund 25.000 €. Finanziert die Bank den ganzen Kaufpreis, ist der Zins meist etwas höher als mit viel Eigenkapital. Deshalb rechnen wir mit realistischen 4 %.
Muss ich nicht erst jahrelang sparen?
Dein Eigenkapital deckt die Nebenkosten.
Wenig Eigenkapital nur mit Rücklage
Dass die Bank dir viel finanziert, heißt nicht, dass du dein ganzes Geld in die Wohnung stecken solltest. Eine Wohnung steht auch mal ein paar Wochen leer, eine Reparatur steht an oder die Eigentümergemeinschaft beschließt eine Sonderumlage.
Damit dich so etwas nicht aus der Bahn wirft, brauchst du eine Rücklage. Die bleibt auf deinem Konto, zusätzlich zum Geld für die Nebenkosten. Wenn nach dem Kauf nichts mehr übrig wäre, wartest du lieber noch etwas.
Wenig Eigenkapital, aber mit Rücklage
- Leerstand
- Reparatur
- Sonderumlage
Die Rücklage bleibt auf dem Konto.
Teil 4Was die Wohnung Max wirklich kostet
In Wirklichkeit kommt die volle Miete rein, nicht nur die drei Viertel, mit denen die Bank vorsichtig rechnet. Vereinfacht sieht der Monat für Max so aus: Rate und Hausgeld, das er nicht auf den Mieter umlegen kann, kosten ihn rund 1.350 €.
Dem stehen 917 € Miete gegenüber. Weil die Wohnung auf dem Papier in den ersten Jahren Verlust macht, bekommt Max außerdem rund 108 € im Monat über die Steuer zurück. Auch Beamte zahlen die volle Einkommensteuer, deshalb wirkt dieser Verlust bei ihnen genauso. Unterm Strich legt Max rund 325 € im Monat dazu.
Was Max wirklich dazulegt
Unterm Strich legt Max rund 325 € im Monat dazu.
Was dabei für Max entsteht
325 € im Monat klingen erst einmal nach Kosten. Gleichzeitig tilgt Max im ersten Jahr im Schnitt 424 € im Monat. Um diesen Betrag wird sein Kredit jeden Monat kleiner, und das gehört ihm.
Dazu gewinnt die ganze Wohnung an Wert, nicht nur sein Teil. Steigt der Wert nur mit der Inflation, also um 2 % im Jahr, sind das rund 417 € im Monat. Zusammen wächst sein Vermögen im ersten Jahr um rund 841 € im Monat, mehr als doppelt so viel, wie er dazulegt.
Was dabei für Max entsteht
Mehr als doppelt so viel
Tilgung und Wertzuwachs gehören Max.
Mit 63 gehört Max die Wohnung ganz
Über die Jahre steigt der Wert der Wohnung, während die Restschuld immer schneller sinkt. Die Differenz ist das Vermögen von Max. Nach zehn Jahren, mit 45, sind das bei diesen Annahmen schon rund 116.000 €.
Mit 63 ist der Kredit komplett abbezahlt. Dann gehört Max eine Wohnung, die bei diesen Annahmen rund 430.000 € wert ist, und die Miete fließt komplett zu ihm. Weil der Kredit vor der Pension endet, spielt die Pension in der Rechnung der Bank bei Max kaum eine Rolle.
Wert und Restschuld über die Jahre
Mit 63 gehört Max die Wohnung ganz.
Häufige Fragen
Bekommen Beamte leichter einen Kredit für eine Kapitalanlage?
Meistens ja. Beamte auf Lebenszeit sind faktisch unkündbar, ihre Besoldung ist planbar und im Ruhestand kommt die Pension. Für die Bank ist das Ausfallrisiko deshalb gering. Wie viel sie finanziert, entscheidet trotzdem die Haushaltsrechnung.
Brauche ich als Beamter Eigenkapital für eine Wohnung als Kapitalanlage?
Für den Kaufpreis oft nicht: Beamten auf Lebenszeit finanzieren viele Banken den ganzen Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten von rund 10 % solltest du aber selbst zahlen können, und eine Rücklage für Leerstand oder Reparaturen sollte zusätzlich auf dem Konto bleiben.
Bekommen Beamte auf Probe eine Finanzierung?
Meistens ja, vor allem wenn absehbar ist, dass du auf Lebenszeit übernommen wirst. Eine Bescheinigung deines Dienstherrn hilft. Auf Widerruf, etwa im Referendariat, finanzieren viele Banken erst nach der Übernahme auf Probe.
Wie rechnet die Bank Mieteinnahmen bei einer Kapitalanlage an?
Meist nur zu 70 bis 80 % der Kaltmiete. Der Abschlag ist ein Puffer für Leerstand und Kosten. Im Beispiel zählt die Bank von 917 € Miete nur 688 €.
Warum zieht die Bank bei Beamten die private Krankenversicherung ab?
Bei Beamten ist die Krankenversicherung nicht im Netto abgezogen wie bei Angestellten. Die Beihilfe übernimmt meist die Hälfte der Krankheitskosten, den Rest sicherst du über die private Krankenversicherung ab. Diesen Beitrag zahlst du selbst, deshalb zieht ihn die Bank in der Haushaltsrechnung ab.
Bekommen Beamte bessere Zinsen?
Oft etwas bessere, je nach Bank. Vermittler nennen für Beamte auf Lebenszeit häufig einen Vorteil von 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten. Finanzierst du den ganzen Kaufpreis ohne Eigenkapital, ist der Zins dagegen meist etwas höher.
Spart man als Beamter mit einer vermieteten Wohnung Steuern?
Ja. Beamte zahlen keine Sozialabgaben, aber die volle Einkommensteuer. Macht die Wohnung auf dem Papier Verlust, verrechnet das Finanzamt ihn mit der Besoldung. Im Beispiel bekommt Max rund 108 € im Monat zurück.
Spielt die Pension bei der Finanzierung eine Rolle?
Nur wenn der Kredit rechnerisch bis in die Pension läuft. Dann muss die Bank prüfen, ob die Rate auch mit der Pension tragbar ist. Im Beispiel ist Max mit 63 schuldenfrei, also vor der Pension.
Quellen und Annahmen
- Netto: A13 Stufe 3 Niedersachsen ab 01.04.2026, Grundgehalt 5.374,78 €, Netto rund 4.266 € (Steuerklasse I, ohne Kirchensteuer, vor PKV; Besoldungstabelle NLBV, Netto-Vorschau jobjump.net).
- Private Krankenversicherung: 280 € im Monat als Annahme (übliche Spanne bei 50 % Beihilfe mit 35 Jahren rund 100 bis 400 €).
- Lebenshaltung: 1.000 € im Monat inklusive Auto als vorsichtige Annahme. Banken setzen für Singles oft 600 bis 800 € an. Eigene Miete: 900 € warm.
- Wohnung: Kaufpreis 250.000 €, Kaltmiete 917 € im Monat (4,4 % Mietrendite). Die Bank rechnet 75 % der Miete an (üblich 70 bis 80 %).
- Finanzierung: voller Kaufpreis, 4 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung, Rate 1.250 € im Monat. Kaufnebenkosten rund 10 % = 25.000 € aus Eigenkapital.
- Hausgeld: 100 € im Monat nicht auf den Mieter umlegbar (Verwaltung und Rücklage).
- Steuer: Bestandswohnung, Abschreibung 2 % auf den Gebäudeanteil von 75 % aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten, Verwaltung 360 € im Jahr, Tarif 2026 nach § 32a EStG. Steuerlicher Verlust im ersten Jahr rund 3.392 €, Grenzsteuersatz rund 39 %, Erstattung rund 1.290 € im Jahr.
- Wertsteigerung: 2 % pro Jahr (Inflationsziel der EZB), keine Prognose. Alle Zahlen gerundet.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Anlage-, Steuer-, Finanzierungs- oder Rechtsberatung.
