Eigenheim oder Kapitalanlage: Was solltest du zuerst kaufen?

Welchen Schlüssel holst du dir zuerst?

Stell dir vor, vor dir liegen zwei Schlüssel. Einer ist für dein eigenes Zuhause, der andere für eine Wohnung, die du vermietest. Welchen nimmst du zuerst?

Fast alle greifen zum ersten. Das eigene Haus fühlt sich wie der richtige Schritt an, und die Wohnung zum Vermieten kommt dann irgendwann. Genau dieses Irgendwann ist das Problem. Bei vielen kommt es nie, weil nach dem ersten Kauf bei der Bank nichts mehr geht.

Warum das so ist und was die Reihenfolge am Ende ausmacht, rechne ich dir jetzt durch.

Der erste Kauf entscheidet über den zweiten

Wenn du einen Kredit beantragst, schaut die Bank auf dein Gehalt. Davon zieht sie ab, was du zum Leben brauchst, und dann die Rate für den Kauf. Was übrig bleibt, ist dein Spielraum.

Beim zweiten Kauf rechnet die Bank genauso, nur mit der ersten Rate schon im Gepäck. Reicht der Rest nicht mehr, gibt es keinen zweiten Kredit. Welcher Kauf zuerst kommt, entscheidet also, ob der zweite überhaupt noch möglich ist.

Das Beispiel: Max und Lisa

Damit das greifbar wird, rechnen wir mit einem Beispiel. Max und Lisa sind beide 35 und angestellt. Sie wohnen zur Miete und wollen irgendwann ins Eigene.

Zusammen kommen netto 5.500 € im Monat an. Für ihre Wohnung zahlen sie 1.200 € warm, und auf dem Konto liegen 60.000 €. Mit genau diesem Geld spielen wir beide Wege durch.

Weg 1Erst das Eigenheim

Max und Lisa kaufen ein Haus für 450.000 €. Dazu kommen rund 10 % Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Die 60.000 € Erspartes gehen komplett in den Kauf.

Bleibt ein Kredit von 435.000 €. Bei rund 4 % Zins und 2 % Tilgung sind das 2.175 € Rate im Monat. Weil es jetzt ihr Haus ist, legen die beiden außerdem rund 250 € im Monat für Reparaturen zurück.

Niemand zahlt mit

Jetzt die entscheidende Frage: Wer zahlt diese Rate? Einen Mieter gibt es nicht, die beiden wohnen ja selbst im Haus. Und das Finanzamt beteiligt sich auch nicht. Beim selbst genutzten Eigenheim kannst du die Zinsen nicht von der Steuer absetzen. Am Anfang sind das rund 1.450 € im Monat, nur für Zinsen.

Max und Lisa zahlen die volle Rate aus ihrem Netto.

Danach ist bei der Bank erst mal Schluss

Nach dem Kauf ist das Ersparte weg, alles steckt im Haus. Für eine vermietete Wohnung bräuchten die beiden aber wieder Eigenkapital, mindestens für die Nebenkosten. Bei einer Wohnung für 250.000 € sind das rund 25.000 €.

Gleichzeitig gehen rund 40 % vom Netto jeden Monat an die Bank. Eine zweite Rate würde sie kaum noch mitmachen. Eine Kapitalanlage ist damit für Jahre vom Tisch.

Das spricht fürs Eigenheim zuerst

Damit das klar ist: Das Eigenheim zuerst ist kein Fehler. Max und Lisa zahlen keine Miete mehr, sie wohnen in den eigenen vier Wänden, und die Rate steht für die Zeit der Zinsbindung fest.

Dafür tragen sie die Rate komplett allein, und ihr ganzes Vermögen steckt in einem einzigen Haus.

Weg 2Erst die Kapitalanlage

Jetzt der andere Weg. Max und Lisa bleiben erst mal in ihrer Mietwohnung und kaufen eine Wohnung zum Vermieten: 250.000 € Kaufpreis, 800 € Kaltmiete. Die Nebenkosten von rund 25.000 € zahlen sie aus dem Ersparten, den Kaufpreis finanziert die Bank.

Bei gleichem Zins sind das 1.250 € Rate im Monat, dazu rund 60 € für die Verwaltung. Den größten Teil davon zahlt der Mieter. Rund 190 € kommen vom Finanzamt, weil sich bei einer vermieteten Wohnung Zinsen und Abschreibung absetzen lassen. Max und Lisa legen am Anfang rund 320 € im Monat dazu.

Die Bank zählt die Miete als Einkommen

Bei der Bank sieht dieser Kauf ganz anders aus. Die Miete zählt für sie als Einkommen. Meistens rechnet sie 60 bis 80 % der Kaltmiete an, weil sie Leerstand und Reparaturen einplant. Bei 70 % sind das 560 €.

Unterm Strich belastet die Wohnung das Gehalt also nur mit rund 690 € im Monat. Dazu sind noch 35.000 € Erspartes da. Und weil Miete plus Zuzahlung weniger kosten als das Haus aus Weg 1, legen die beiden jeden Monat rund 900 € zur Seite. Das Eigenheim bleibt damit möglich.

Nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen

Es gibt noch eine Option. Wer eine vermietete Wohnung länger als 10 Jahre hält, zahlt auf den Gewinn beim Verkauf keine Steuer.

Steigt der Wert um 2 % im Jahr, ist die Wohnung nach 10 Jahren rund 305.000 € wert. Offen sind dann noch rund 189.000 €. Bleiben rund 115.000 €, steuerfrei, als Eigenkapital fürs Haus. Max und Lisa können die Wohnung aber auch behalten. Mit diesem Fall rechne ich im Vergleich.

Das spricht für die Kapitalanlage zuerst

Mieter und Finanzamt zahlen den größten Teil der Rate, und das Ersparte wächst weiter. Das Eigenheim bleibt möglich, nur eben ein paar Jahre später.

Der Haken: Max und Lisa zahlen erst mal weiter Miete, und das eigene Zuhause kommt später.

VergleichMit 67: Haus gegen Haus plus Wohnung

Jetzt legen wir beide Wege nebeneinander. Wichtig: Max und Lisa geben in beiden Fällen jeden Monat gleich viel aus. Was bei Weg 2 übrig bleibt, wird gespart. Mit 45 kaufen die beiden dann auch dort ihr Haus.

Erst das Eigenheim: Mit 67 ist das Haus abbezahlt. Zusammen mit dem Ersparten haben Max und Lisa rund 1,41 Millionen €.

Erst die Kapitalanlage: Sie haben das Haus, die abbezahlte Wohnung und das Ersparte, zusammen rund 1,61 Millionen €. Das sind rund 190.000 € mehr, mit genau gleichem Geld.

Der größte Unterschied: eine zweite Rente

Noch wichtiger als das Vermögen ist, was jeden Monat reinkommt. Beim Eigenheim zuerst ist das mit 67 nur die Rente. Bei der Kapitalanlage zuerst bringt die abbezahlte Wohnung zusätzlich rund 1.500 € Miete im Monat. Nach heutiger Kaufkraft entspricht das rund 800 €.

Das ist genau das Geld, das im Ruhestand sonst fehlt: für Reisen, das Auto oder die Enkel.

MythosIst das Eigenheim eine gute Geldanlage?

Viele sehen ihr eigenes Haus als die beste Geldanlage überhaupt. Ob das stimmt, hängt vor allem an der Lage. Im Wert steigt nur, was mehr Menschen haben wollen, als es gibt.

Wer auf dem Land ein Haus kauft oder baut, wo es genug Wohnraum gibt, sollte nicht mit viel Wertsteigerung rechnen. In den nächsten Jahren werden viele Häuser frei, wenn die Babyboomer ausziehen. In manchen ländlichen Kreisen stehen schon heute 10 bis 20 % der Wohnungen leer.

Eine Wohnung in einer Stadt in guter Lage sieht anders aus. Wegen Arbeit, Unis und Ärzten wollen dort immer Menschen wohnen, und Wohnungen fehlen schon heute.

Reparaturen am eigenen Haus zahlst du selbst

Dazu kommt ein Punkt, an den beim Eigenheim kaum jemand denkt: Alles, was am Haus kaputtgeht, zahlst du selbst. Nimm ein neues Bad für 15.000 €. Im eigenen Haus bekommst du höchstens 1.200 € vom Finanzamt zurück, und das nur auf den Lohn der Handwerker.

In einer vermieteten Wohnung kannst du die Kosten komplett absetzen. Bei einem Steuersatz von 32 % sind das rund 4.800 € zurück. Bei der Kapitalanlage zahlt das Finanzamt also jede Reparatur mit.

Welcher Weg zu dir passt

Eine Reihenfolge, die für alle passt, gibt es nicht. Das Eigenheim zuerst passt, wenn bald Kinder kommen und ihr den Platz jetzt braucht. Und wenn Job und Wohnort für viele Jahre feststehen.

Die Kapitalanlage zuerst passt, wenn Job oder Wohnort noch offen sind, ihr günstig zur Miete wohnt und später größer kaufen wollt. Welcher Weg bei dir mehr bringt, hängt an deinen Zahlen.