Rentenlücke schließen: ETF oder Mietwohnung?

01Was dir mit 67 fehlt

Wenn du gut verdienst, gehen jeden Monat fast 700 € von deinem Gehalt in die gesetzliche Rente. Bei 7.500 € brutto sind es genau 698 €, und dein Arbeitgeber legt den gleichen Betrag noch einmal obendrauf.

Trotzdem bekommst du mit 67 deutlich weniger heraus, als heute auf deinem Konto ankommt. Auf dem Papier ist das nur eine Zahl. Im Alltag merkst du es woanders: Die Reise im Winter fällt kürzer aus, das nächste Auto wird eine Nummer kleiner, und beim Essen mit Freunden schaust du zuerst auf die Preise.

02Das Beispiel: Max, 38

Damit das greifbar wird, rechne ich alles an einem Beispiel durch. Max ist 38 Jahre alt, angestellt und verdient 90.000 € brutto im Jahr, also 7.500 € im Monat. Netto kommen bei ihm rund 4.465 € an.

Max gibt es nicht wirklich. Seine Zahlen sind aber typisch für viele, die gut verdienen. Mit genau diesen Zahlen vergleichen wir gleich zwei Wege, die Lücke zu schließen.

03So groß ist die Rentenlücke

Nach heutigen Regeln bekommt Max mit 67 eine Bruttorente von rund 3.094 €. Davon gehen noch Kranken- und Pflegeversicherung ab, zusammen rund 382 €. Und wer erst in rund 30 Jahren in Rente geht, versteuert fast die komplette Rente. Bei Max sind das rund 395 €. Am Ende bleiben 2.317 €.

Als Ziel nehme ich 80 % vom heutigen Netto, also rund 3.550 €. Warum nicht 100 %? Im Ruhestand fallen Kosten weg, zum Beispiel der Weg zur Arbeit. Dein volles Netto brauchst du dann nicht mehr.

Zwischen Rente und Ziel fehlen Max jeden Monat 1.233 €, in heutiger Kaufkraft. Aufs Jahr gerechnet sind das fast 15.000 €.

04Warum gerade bei gutem Gehalt eine große Lücke entsteht

Die gesetzliche Rente wächst nur bis zu einer Grenze mit deinem Gehalt mit. 2026 liegt sie bei 101.400 € im Jahr. Was du darüber verdienst, erhöht deine Rente nicht mehr. Je mehr du verdienst, desto größer wird der Abstand zwischen heute und später.

Dazu kommen zwei Punkte, die beim Blick auf den Rentenbescheid leicht untergehen: Die Zahl dort steht vor Abzügen. Krankenkasse und Steuern gehen noch runter.

05Weg 1: Der ETF-Sparplan

Der bekannteste Weg: Du legst jeden Monat einen festen Betrag in einen breit gestreuten Aktien-ETF. Damit das Depot die Lücke von Max bis zu seinem 90. Geburtstag füllt, müsste er rund 464 € im Monat sparen, 29 Jahre lang. Das gilt bei 7 % Rendite im Jahr, Steuern eingerechnet. Bringt die Börse im Schnitt nur 5 %, sind es rund 656 €.

Bis 67 wächst das Depot. Danach zahlt sich Max jeden Monat die Lücke aus, bis das Geld mit 90 aufgebraucht ist. So ist der Plan gebaut.

Der ETF ist flexibel, du kannst mit kleinen Beträgen anfangen und hast keine Arbeit mit Mietern oder Reparaturen. Die Sparrate kommt aber komplett aus deinem eigenen Netto. Und fällt die Börse kurz vor der Rente stark, trifft dich das voll.

06Weg 2: Die vermietete Wohnung

Der zweite Weg: Max kauft eine vermietete Wohnung und lässt sie von der Bank finanzieren. In unserem Beispiel kostet sie 250.000 €, die Kaltmiete liegt bei 850 €. Die Bank finanziert den Kaufpreis zu 3,7 % über 29 Jahre. Die Kaufnebenkosten von 20.000 € bezahlt Max aus eigenem Geld.

Die Rate an die Bank liegt bei 1.172 €, dazu kommen 121 € für Hausgeld und Rücklage. Zusammen sind das 1.293 € im Monat. Den größten Teil davon zahlt aber nicht Max. Die 850 € Miete kommen vom Mieter. Und weil Zinsen und Abschreibung sein zu versteuerndes Einkommen senken, holt er sich im ersten Jahr rund 169 € im Monat über die Steuer zurück. Den Rest von rund 274 € legt er selbst dazu.

07Jedes Jahr legst du weniger dazu

Die Rate an die Bank bleibt 29 Jahre lang gleich. Die Miete steigt dagegen mit der Zeit, in der Rechnung um 10 % alle drei Jahre. Dadurch wird der Betrag, den Max dazulegt, jedes Jahr kleiner. Ab etwa 2052 trägt sich die Wohnung komplett selbst.

2055 ist der Kredit abbezahlt. Dann fallen Zins und Tilgung weg, und Max bleiben rund 1.392 € im Monat, nach Kosten und Steuern, in Euro von 2055.

Rechnest du ganz vorsichtig, also ohne eine einzige Mieterhöhung und in heutiger Kaufkraft, bringt eine abbezahlte Wohnung rund 560 € im Monat. Für die Lücke von 1.233 € bräuchte Max also drei Wohnungen, zum Beispiel alle zwei Jahre eine.

08Gleiches Geld: das Ergebnis mit 67

Jetzt der faire Vergleich. Für die Wohnung zahlt Max 20.000 € Nebenkosten und über die Jahre Zuzahlungen von zusammen rund 48.600 €. Insgesamt sind das 68.600 € eigenes Geld.

Genau diese Beträge steckt er im Vergleich in einen ETF, jeweils zum gleichen Zeitpunkt. Bei 7 % Rendite hat er mit 67 rund 294.000 € im Depot. Die Wohnung ist dann schuldenfrei und bei 2 % Wertsteigerung im Jahr rund 444.000 € wert. Beides in Euro von 2055.

09Und was passiert nach 67?

Beim ETF lebst du vom Kapital. Aus den 294.000 € kann sich Max rund 1.770 € im Monat auszahlen, bis er 90 ist. Dann ist das Depot leer.

Bei der Wohnung lebst du von der Miete. Max bekommt rund 1.390 € im Monat, und dieser Betrag steigt mit der Miete weiter. Die Wohnung selbst gehört ihm und bleibt ihm. Auch mit 90 kommt die Miete noch jeden Monat.

10Warum die Wohnung vorne liegt

Beim ETF arbeitet nur dein eigenes Geld. Was du einzahlst, wächst mit der Rendite.

Bei der Wohnung arbeitet das Geld der Bank mit. Max besitzt einen Wert von 250.000 €, obwohl er am Anfang selbst nur die Nebenkosten bezahlt. Den Kredit zahlen zum größten Teil der Mieter und das Finanzamt zurück. Deshalb wächst sein Vermögen schneller, obwohl er nicht mehr eigenes Geld einsetzt.

Damit die Rechnung aufgeht, müssen Lage und Kaufpreis passen. Und du brauchst Eigenkapital für die Nebenkosten, die finanziert die Bank in der Regel nicht.

11Welcher Weg zu dir passt

Der ETF passt, wenn du flexibel bleiben willst oder wenig Eigenkapital hast. Die Wohnung passt, wenn du gut verdienst und Eigenkapital für die Nebenkosten mitbringst.

Viele machen auch beides: einen ETF für die Flexibilität und dazu Wohnungen, die im Alter Miete bringen. So steht deine Altersvorsorge nicht nur auf einem Bein.

12Was es kostet, wenn du wartest

Je später du anfängst, desto mehr musst du für dasselbe Ziel sparen. Startet Max heute mit dem ETF, sind es rund 464 € im Monat. Fängt er fünf Jahre später an, sind es schon rund 700 €. Nach zehn Jahren Warten über 1.100 €, mehr als doppelt so viel.

Bei der Wohnung ist es genauso. Kauft Max zehn Jahre später, zahlt er die Rate nicht bis zur Rente, sondern bis 77.

Dieses Geld fehlt später ganz konkret: bei Reisen, beim Auto und bei der Wohnung, in der du bleiben willst.